Síntesis de la exposición de Julio Rodríguez en el debate de mayo 2005 de Attac Madrid.
El «ladrillo» ha detraído recursos financieros de la inversión productiva, de tal forma que ha convertido a gran mayoría de los españoles en posibles especuladores si tienen ocasión. Este modelo no es sostenible desde cualquier punto de vista: económico o ecológico. Julio Rodríguez hace un análisis de la situación, de los factores que impulsan la especulación inmobiliaria y de los posibles efectos a largo plazo.
1. Factores generales de impulso sobre la economía española
— Impulsos positivos derivados del ingreso en la eurozona: tipo de cambio favorable, tipos de interés reducidos con carácter permanente, aportación sustancial de los Fondos Estructurales y de Cohesión de la UE. Por ultimo, la inmigración ha supuesto una aportación sustancial a la demanda efectiva y a la oferta productiva, ascendiendo a 3,7 millones de habitantes, el 8,4% de la población de España (43,9 millones), de los que el 42,4% están en Cataluña y Madrid.
— La aceleración de la demanda interna en 2003-04 ha provocado un sensible aumento de las importaciones. El déficit exterior detrae 1,5 puntos porcentuales al crecimiento del PIB. El fuerte aumento del consumo y de la construcción, puede llevar a la economía española a instalarse en una situación de elevado déficit externo, donde de momento solo parecen tener ahorro positivo neto las administraciones públicas y es acusado el desequilibrio de hogares y de empresas.
— Cambios sustanciales en la estructura productiva de España después de 1997, destacando el continuo descenso de la producción de mercancías (sector primario, industria y energía), que desde el 25,4% del PIB en 1997 ha pasado a suponer el 19,8% en 2004. Se ha reforzado espectacularmente la participación del sector de la construcción en la producción y el empleo. Desde el lado de la demanda la construcción supone el 16,1% del PIB, cinco puntos más que en 1997.
2. El crecimiento de los precios de la vivienda en España. Una inflación de demanda
— Fuerte demanda: Bajos tipos de interés (inferiores a la inflación), largos plazos de los prestamos-vivienda, intensa participación en el proceso de las entidades de crédito (vía prestamos y participación directa en la promoción), aumento rápido de los hogares, fomentado por la inmigración y la reducción de tamaño de los mismos, compras de viviendas por extranjeros y presencia creciente del comprador-inversor, que no ve mejores alternativas al ahorro que la compra de una vivienda.
— Reacción de la oferta: presión sobre el suelo, aumento del coste del mismo que alimenta de nuevo la inflación de precios de los productos inmobiliarios, calificación intensa de suelo como urbanizable residencial que no baja los precios, control de la propiedad del suelo por un número reducido de propietarios a nivel local. Se han iniciado viviendas en el periodo 1998-2005 a un ritmo medio anual de casi 600.000 (en los últimos años de auge, 2004-05, se supera dicha media), lo que implica que no ha habido restricciones significativas de la oferta.
— La nueva oferta supera con mucho a la nueva demanda de vivienda como bien de uso (350.000 nuevos hogares, 100.000 viviendas secundarias, 200.000 se adquieren como bien de inversión).
— Fallos de los mercados de suelo y de vivienda. El propietario de suelo ejerce un doble monopolio de uso y de producción del mismo. El mercado no aporta viviendas a precio razonable y no informa sobre quienes no pueden acceder a una vivienda. El esfuerzo de acceso a la vivienda supone una detracción muy importante de los ingresos familiares de los nuevos hogares.
3. Transacciones, producción de viviendas, precios inmobiliarios
— Transacciones de viviendas: En 2004 se tasaron 1.300.000 viviendas, con un valor de mas de 250.000 millones de euros, equivalentes al 32,8% del PIB del pasado año (en 1997 se habían tasado 632.000, con un valor del 11,1% del PIB). La inversión extranjera en inmuebles pasó de suponer 25.000 viviendas de 100 m2, a precio medio de mercado de de dicho año, a suponer 50.400 viviendas en 2003, descendiendo en 2005 hasta un ritmo de 30.000 compras. Las 857.510 viviendas en cuyas ventas intervinieron los notarios en 2004, al precio medio estimado por la misma fuente, suponían casi 121.000 millones de euros, el 15,1% del PIB.
— Oferta de viviendas: en 2004 las viviendas visadas por los CC de Aparejadores ascendieron a 687.100 (el 19,8% en Andalucía-135.786- y el 14,3% en la C. de Valencia-98.176-), frente a una creación de nuevos hogares de 414.400 (EPA), lo que implica que se construyen unas 273.000 viviendas no habitadas habitualmente y que se adquieren por inversores en una proporción muy elevada. En 1997 el total de visados era de 337.700, destinándose en dicho año 151.600 viviendas a fines diferentes al de residencia habitual. La estimación de las viviendas iniciadas en 2004, según el Mº de Vivienda fue de 689.800, bastante mas del doble que en 1997 (323.200), de las que solo el 9,9% fueron viviendas protegidas, proporción muy inferior a la de la primera mitad de los años noventa (25-30%).
— Precios de las viviendas: entre 1997 y 2005 el aumento acumulado de los precios de las viviendas en España ha sido del 177%, equivalente a siete veces el crecimiento de los precios de consumo y de los salarios en el mismo periodo de tiempo. Los precios mas elevados, por autonomías, eran los de la C. A. de Madrid (2.617,4 euros/m2, 39 millones una vivienda de 90 metros cuadrados) y País Vasco, mientras que los mas reducidos eran los de Extremadura (836,3 euros/m2, 12,5 millones de pesetas por vivienda media de 909 m2), según la estimación del Mº de Vivienda para el primer trimestre de 2005.
— Entre los países occidentales, entre 1997 y 2004 solo Irlanda superaba a España en cuanto a aumento acumulado de precios de las viviendas(179% y 151%, respectivamente) , destacando el estancamiento o incluso descenso de los precios de las viviendas en Japón y Alemania en dicho periodo.
4. El papel de las entidades de crédito en el auge inmobiliario
— La decisión de comprar una vivienda depende del precio de venta de la misma y de las condiciones de financiación (tipo de interés, plazo y relación préstamo/valor), que son muy relevantes al acceder bajo la forma de propiedad, dominante en España. En la vivienda se financia la compra, pero también la promoción y construcción. El conjunto de los tres destinos citados equivale a lo que se denomina como Crédito Inmobiliario.
— En 2004 (31. Dcbre.) el saldo vivo del crédito inmobiliario citado equivalía al 54,3% del crédito al sector privado del total de entidades de crédito, mientras que dicha participación era del 39,9% en 1997, correspondiendo a 2004 una variación interanual de dicho saldo del 27,1%. Dentro de este ultimo el crédito a comprador creció en un 24% en 2004, pero el crédito a promotor lo hizo en un 43%. La relación crédito inmobiliario/PIB pasó desde el 28,4% en 1997 hasta el 69,7% de 2004.
— La presencia de las entidades de crédito no se limita a los préstamos, sino que también participan intensamente en sociedades promotoras, con lo que el riesgo acumulado ante el subsector inmobiliario residencial supera a la elevada cuota de la cartera de créditos destinada al mismo.
5. El fuerte endeudamiento de las familias
— La relación deuda crediticia de los hogares/renta disponible ha crecido desde el 52,7% de 1997 hasta el 105% en 2004. La relación ahorro-inversión de los hogares que en 1997 ascendía al 4,5% del PIB, se ha hecho negativa en 2004.
— La tasa de ahorro familiar todavía equivalía en 2004 al 10,6% de la renta disponible, pero el esfuerzo inversor en vivienda se ha hecho muy potente en los últimos años, tanto para la vivienda para uso como para la vivienda-activo. Esto explica que con un ahorro que no aumenta en proporción a los ingresos se este cubriendo una elevada inversion en inmuebles, con la ayuda decisiva de la financiación externa, en la mayor parte a tipo de interés variable actualizable cada año.
— El déficit exterior de balanza corriente española (-5% del PIB en 2004) es un reflejo de dicho cambio de comportamiento de los hogares españoles, tras la persistencia de unos tipos de interés por debajo de la inflación y de unas elevaciones sustanciales de los precios de las viviendas.
6. Especulación, financiación local y estructura productiva
— Se buscan infructuosamente culpables al problema del aumento de los precios de las viviendas y al consiguiente aumento del esfuerzo de acceso a la misma para los jóvenes hogares. Los agentes económicos saben que el planeamiento urbanístico se puede modificar en España.
— El comportamiento «racional» de los políticos en los ayuntamientos es el de maximizar los ingresos urbanísticos. La eliminación de la frontera urbanística (todo el suelo es urbanizable) no es condición suficiente para reducir el coste del suelo. Se califica mucho más de lo que se construye y el propietario de suelo edifica en el momento en que puede maximizar sus ingresos.
— Elevada rentabilidad de la inversión urbanística. Se ha estimado que en 2004 cada metro cuadrado de suelo recalificado desde rustico a urbanizable residencial aportó en promedio unos beneficios de 100 euros por metro cuadrado, que en Madrid ascendieron a 1600 euros/m2.
— Fuerte crecimiento del suelo urbano y urbanizable en España en cada año, estimándose vía satélite unos volúmenes de edificación muy superiores a lo que indican las estadísticas sobre las nuevas viviendas construidas. El valor del suelo y de las viviendas depende de la reducida fracción del stock existente que se transmite (en 2004 las viviendas vendidas en España suponían solo el 3,5% del parque de viviendas existente), diferenciándose por completo de los procesos de formación de los precios de los restantes bienes y mercancías.
— El precio del suelo se forma a partir de las expectativas que ofrece el volumen edificable y de los precios esperados de las viviendas que sobre el mismo se edifican (método del coste residual). Los altos costes del suelo reflejan, pues, las expectativas de elevados precios de las viviendas a construir sobre el mismo.
— Se considera, en general, que la proporción de aumento de los precios de la vivienda no explicable por el comportamiento de las variables fundamentales (en la vivienda son fundamentales el ritmo de aumento real del PIB por habitante, los tipos de interés reales, el crecimiento de los hogares, incluidos los procedentes de la inmigración, la evolución del empleo) puede considerarse como burbuja, sobrevaloración o derivada de la simple especulación, en la que las expectativas desempeñan un papel trascendente. Los ajustes posibles del mercado en una etapa post-auge de posible desaceleración o retroceso de los precios pueden ser mas agresivos en la medida que haya habido mas «burbuja» en la etapa inicial de auge.
— En España puede haber cierta incidencia de la globalización financiera en la burbuja inmobiliaria, especialmente en los mercados de viviendas destinadas a segunda residencia, como parece haber sucedido en Marbella y amplias zonas de la costa mediterránea, donde el dinero procedente de paraísos fiscales tiene bastante que ver con la construcción desordenada de viviendas en el litoral. Bastante de lo que sucede se deriva de las políticas urbanísticas de los ayuntamientos, aparentemente preocupadas por el crecimiento rápido del correspondiente parque de viviendas, en detrimento de la ciudad, cuya construcción es algo más que hacer nuevas viviendas. La proporción de empleo en la construcción en España se aproxima al 12,5% del empleo total, menos del 8% en la UE, y dicha participación es del 19% en las provincias andaluzas de Málaga y Almería.
— La actual política urbanística de los ayuntamientos tiene lugar bajo el manto permisivo de los gobiernos autónomos. Dicha actuación está expulsando actividades productivas sostenibles, que no pueden competir en rentabilidad con la promoción inmobiliaria, pero que en bastantes ocasiones garantizan un mayor volumen de empleo que lo que sucede tras la construcción de los ingentes bloques de viviendas de temporada. En el Censo de 2001 las viviendas secundarias, junto con las viviendas vacías, suponían el 31% del parque total de viviendas (38% en Valencia). En dicho contexto no es extraño que la actividad productiva se reestructure en favor de la construcción, que crezca el déficit de balanza de pagos y que también cambie en el mismo sentido la composición del poder económico.