En varios países desarrollados, los precios se duplicaron en los últimos 10 años. Un informe del FMI indica que una crisis inmobiliaria afecta el doble que un «crack» bursátil
En muchos países desarrollados, un período largo de bajas tasas de interés (como el que se ha dado en estos últimos años) impulsó la demanda de créditos hipotecarios y, por ende, de viviendas, generando una espiral ascendente de precios de casas y departamentos, ya que la oferta no pudo cubrir esta demanda que creció muy rápido. Esto provocó una «burbuja inmobiliaria», que hizo que los propietarios se sintieran más ricos porque sus viviendas pasaron a tener un mayor valor , lo que terminó estimulando el consumo.
Pero cuando las tasas suben se produce el proceso inverso: cae la demanda de créditos hipotecarios y de viviendas, los precios se reducen y, al mismo tiempo, cae el consumo, porque las familias tienen que pagar más por las hipotecas. Si este proceso es pronunciado, el efecto negativo sobre el crecimiento económico puede ser muy importante , porque la pérdida del poder adquisitivo impacta de lleno en el consumo.
De hecho, el Fondo Monetario Internacional comparó el efecto de un crack inmobiliario frente a uno de origen bursátil. Un crack bursátil, definido como una caída superior a 30% en los precios de las acciones, «cuesta» el equivalente a 4% de crecimiento del PBI en 2 años. Mientras que un crack inmobiliario, definido como un caída en los precios superior a 14%, produce daños similares a una caída de 8% en el PBI . Y encima sus efectos duran mucho más: hasta cuatro años.
Una situación que preocupa
La señal de alarma se prendió a mediados del año pasado, cuando tanto Alan Greenspan, presidente de la Reserva Federal, como su par inglés Mervyn King, gobernador del Banco de Inglaterra, advirtieron sobre el riesgo de que los precios en el mercado inmobiliario siguieran creciendo .
Es que en varios países desarrollados (España, Gran Bretaña y Holanda) los valores se duplicaron desde 1995, y en Irlanda casi se triplicaron. En EEUU, mientras tanto, la deuda de los consumidores (por créditos hipotecarios y personales) llegó a casi u$s2 billones, el doble que diez años antes. Hoy, la deuda hogareña es de u$s2 por cada dólar de ingreso.
Para el semanario especializado «The Economist», se trata sin dudas de una burbuja especulativa que se corregiría con una caída en los precios de, por ejemplo, 50% en España o 25% en Holanda, para que los ratios de estos valores respecto de salarios o alquileres recuperen el nivel promedio de los últimos 30 años.
Suben las tasas
Durante el segundo semestre de 2004, la Reserva Federal de EEUU corrigió cinco veces las tasas de interés hacia arriba hasta llevarla a 2,25%, para evitar una espiral inflacionaria. Pero esto genera serios riesgos en el mercado inmobiliario, ya que puede frenar la demanda de créditos hipotecarios de manera abrupta, lo que repercutiría en la demanda de propiedades y en sus precios .
Todos los analistas aspiran a que este escenario no se cumpla, y que en cambio la suba de tasas permita alcanzar una estabilización progresiva y ordenada del valor de los inmuebles. Pero los últimos datos publicados en EEUU muestran que en noviembre de 2004 las ventas de viviendas nuevas bajó 12% , la mayor caída en 10 años.
Según el especialista John Rubino, autor de How to profit from the coming real estate bust (Cómo aprovechar la próxima depresión inmobiliaria), el valor de todas las viviendas en EEUU alcanza los u$s14 billones, por lo que una caída en los precios de 20% representaría una pérdida de valor cercana a los u$s3 billones, lo que superaría ampliamente (en valores y cantidad de gente afectada) a la crisis de las punto com en el año 2000 .
El mercado argentino
Esta burbuja inmobiliaria no se da en nuestro país, ya que la debacle de 2001 provocó un ajuste muy importante en los precios de los inmuebles. A tal punto que luego de tres años, solamente una parte del mercado logró recuperar lo perdido . De acuerdo con un balance realizado por LJ Ramos Brokers «las propiedades con excelente ubicación y categoría han alcanzado valores iguales a los anteriores a la devaluación».
Pero visto desde la Argentina, una caída pronunciada en el poder adquisitivo de las familias de EEUU tendría efectos significativos sobre las exportaciones hacia ese país, pero también hacia otros destinos en países más dependientes del mercado estadounidense (como los del sudeste asiático), que incluso podrían sufrir severas crisis financieras. Sin embargo, hay que recordar que este problema no es exclusivo de EEUU, sino que también se da en varios países europeos.