La subida de los precios de la vivienda se debe a las finanzas globales, no a la escasez

Los economistas consideran la teoría de la oferta y la demanda como una «ley» y como uno de los principios fundamentales que gobiernan la economía.

Como dice The Concise Encyclopedia of Economics, casi todo evento o fenómeno económico es considerado el producto de la interacción de las leyes de la oferta y la demanda.

La «ley» está siendo ahora invocada por aquellos quienes creen que la solución a la crisis de vivienda en Irlanda está en simplemente construir más casas. Es una análisis que repiten con regularidad agradecidos contratistas y agentes inmobiliarios.

Pero la ley de la oferta y la demanda es un concepto microeconómico y aplicable solo a la «economía» de los individuos, hogares y empresas. La «economía» global de un país como Irlanda es, con total diferencia, un asunto de la macroeconomía, el resultado de analizar las actividades agregadas de más de cuatro millones de personas operando en mercados globales de viviendas y otros activos.

Para evidenciar la defectuosa naturaleza de esta teoría microeconómica, solo tenemos que mirar al mercado inmobiliario irlandés en 2006 -el año del momento álgido del mercado antes de que implosionara catastróficamente. La construcción de vivienda llegó a su nivel más alto ese año. En un país de solo cuatro millones de personas, más de 90.000 casas fueron construidas. (Entre 2011 y 2016 el stock de viviendas solo aumentó en 8.800). Y todavía, a pesar del extraordinario incremento de la oferta, y en contra de la teoría económica, los precios continuaron subiendo en 2006 por un enorme 11%.

Aún más evidencias pueden encontrarse en el mercado immobiliario desde 2006. Un vistazo al censo de 2016 del stock de casas revela que Irlanda tiene un superávit mayor que en 1991 -entonces era de un 9,1%. En 2016, la ratio de casas vacías, incluyendo segundas viviendas, fue de un 12,3%. Si se excluyen segundas casa del stock de viviendas, el ratio de casas vacías cae al 9,4%. En 1991 Dublín tenía un superávit de casas del 5,1%.

El suelo es inelástico

Para entender la crisis inmobiliaria irlandesa, y poder formular adecuadas políticas para lidiar con el problema, se necesita un enfoque macroeconómico. Como Josh Ryan-Collins y Laurie McFarlane argumenta en Rethinking the Economics of Land and Housing, el suelo es inelástico, un regalo de la naturaleza. No puede ser creado ni convertido en capital.

No puede ser producido o agotado. Por encima de todo, el suelo (y la propiedad) está confinado a su territorio. No puede ser mudado fuera de Irlanda. La oferta de crédito, en cambio, es elástica y con la ayuda de los bancos centrales mundiales y las instituciones financieras puede ser producido casi ad infinitum por el sistema monetario y financiero irlandés. Y a diferencia del suelo, el crédito y el capital no están confinados a su territorio. En nuestro sistema mundializado, el capital es muy móvil y sus desregulados flujos inestables.

Para entender la crisis inmobiliaria de Irlanda tenemos que levantar nuestra mirada de la micro a la macroeconomía global para seguir al «Gran Muro de Dinero» -543 mil millones de dólares (390 mil millones de euros)- destinados al mercado inmobiliario en los mercados globales.

Irlanda es un país más donde el stock finito y fijo de suelo y su propiedad está masivamente inflado por la embestida furiosa de capital desregulado. Dublín, como centro financiero internacional, atrajo enormes volúmenes de desregulado capital transfronterizo. Dublín hospeda activos valiosos y escasos -suelo. Los propietarios mundiales de capital son atraídos en su frenética búsqueda por seguro activos de alta rentabilidad en los cuales colocar su capital.

Al tiempo que las élites europeas se comprometen con la fallida política de austeridad, hay una escasez del activo público y más seguro preferido por los gerentes mundiales de fondos de capital o las compañías de seguros: deuda pública.

Como resultado, los responsables de invertir bastas sumas de dinero ponen su dinero en el mercado inmobiliario que, aunque puede no ser tan seguro como los bonos del gobierno, está considerado aun así más seguro que otros activos. Esto explica porque 4,47 mil millones de euros fueron invertidos en el mercado inmobiliario de Irlanda en 2016 con un volumen de facturación 21% mayor que el año anterior.

Un potente propulsor

Los precios de la vivienda han sido elevados a la estratosfera, no porque haya una escasez de oferta, sino porque hay un exceso de un potente propulsor -finanzas. El precio de la vivienda caerá cuando el propulsor se retire -y los fondos financieros decaigan. De hecho, hay ya signos a nivel mundial de que los flujos de capital están de retirada. Pueden esperar que los precios de la vivienda en Irlanda sigan el ejemplo.

Para evitar una repetición de la crisis de 2007, el gobierno y la clase política tienen que entender la causa fundamental de la subida de los precios inmobiliarios: el potente propulsor de las finanzas mundiales.

El establisment económico tanto académico como profesional no es de ayuda en este tema. De hecho, el razonamiento microeconómico, para alivio de aquellos que se benefician de la crisis, ha postergado y confundido la aplicación de políticas adecuadas.

Para preveer otra crisis financiera causada por la caída de precios de la vivienda, el gobierno debe gestionar los flujos de capitales propiedad de las compañías gestoras de activos, empresas de capital privado y fondos buitres.

El gobierno pretende estar comprometido con la seguridad de sus ciudadanos. Si es cierto, entonces, en un mundo en el que el suelo está fijo y las finanzas son transnacionales, los políticos deberían asegurar que los flujos de capital son gestionados por las autoridades públicas, no dejadas al pairo de los economistas neoclásicos: la temeraria «mano invisible».