Los fondos buitre descuartizan Irlanda

Sucursal del AIB en 2010. Foto: William Murphy

Hasta la crisis financiera de 2007, los fondos buitre estaban sobre todo asociados a los países del Sur y a la especulación sobre los mercados de las deudas soberanas. Pero con la explosión de las deudas privadas ligadas a la crisis, los fondos buitre han aprovechado la oportunidad para recomprar a precio de saldo las deudas impagadas para conseguir enormes beneficios a corto plazo en Europa, y especialmente en Irlanda, comprando algunos créditos hipotecarios de bancos en quiebra y entrando en el capital de empresas en dificultades. Volvemos a encontrar esta estrategia especialmente en Francia con el desmantelamiento del grupo Vivarte y en ocasiones, siendo protagonistas los mismos fondos buitre, en Portugal.

LA CAÍDA DEL MERCADO INMOBILIARIO EN EUROPA

Los precios inmobiliarios vivieron un crecimiento rápido particularmente en Irlanda, España y el Reino Unido, por la especulación inmobiliaria a finales de la década de los 90 y principios de los 2000. Los bancos concedieron préstamos importantes a los promotores inmobiliarios para construir casas, complejos de oficinas, centros comerciales, hoteles y otros tipos de proyectos. Pero, cuando estalló la crisis en 2007, los precios inmobiliarios se hundieron rápidamente. Aunque asociamos a menudo el crash inmobiliario a países como Irlanda y España, la crisis sobrepasó de lejos estos países. Otros, como Gran Bretaña, Grecia, Letonia o Hungría vivieron burbujas inmobiliarias. Es más, una gran cantidad de dinero invertido en el ladrillo en países europeos de la periferia venía de bancos de países denominados ‘centrales’, como Alemania, Francia y Reino Unido.

El crash inmobiliario europeo provocó una avalancha de deudas impagadas en Europa. Tres razones principales lo explican. Primero, los prestatarios víctimas de la crisis fueron incapaces de reembolsar sus préstamos. Esto es así para muchos hipotecados ordinarios, pero también para numerosos promotores de proyectos inmobiliarios a gran escala. Segundo, el valor de las propiedades que garantizaba esos créditos disminuyó fuertemente. Juntos, estos dos factores asfixiaron la demanda de préstamos para vivienda. En este contexto, los fondos buitre hicieron su entrada en este mercado comprando a los bancos sus créditos dudosos. Según estimaciones de 2015, los bancos europeos tenían hasta 879.100 millones de euros en créditos dudosos, es decir, en deudas impagadas o en riesgo de ser impagadas. La mayoría sobre préstamos inmobiliarios.

EL GRAN MERCADILLO DEL SECTOR INMOBILIARIO IRLANDÉS

Irlanda ha sido el blanco principal de los fondos buitre que invierten en deudas inmobiliarias impagadas en Europa, principalmente a partir de 2014. Este mercado de deudas impagadas se formó cuando varios bancos extranjeros se pusieron a vender sus portfolios de préstamos, en particular Danske Bank, Lloyd’s Bank y Ulster Bank/RBS. Pero los que más han influido en este mercado son los dos bad banks (bancos malos): la National Asset Management Agency (NAMA) y el Irish Banking Resolution Corporation (IBRC), creados tras el rescate del Anglo Irish Bank. Este último fue nacionalizado por el Gobierno irlandés y transformado en el IBRC, al que el Gobierno confió la tarea de eliminar los activos tóxicos de la banca, la mayor parte de ellos, préstamos ligados al inmobiliario comercial. El IBRC fue liquidada en 2014, deshaciéndose, de una vez, de una enorme cantidad de activos en el mercado. La NAMA fue fundada en 2010 para adquirir y gestionar los préstamos inmobiliarios impagados de todo el sector bancario. Compró por 72.000 millones de euros préstamos inmobiliarios a cinco bancos irlandeses que representaban en ese momento el 47% del PIB nacional. La tarea de la NAMA es liquidar esos activos de aquí a 2020. Bajo la presión a la vez del Gobierno irlandés y de la Troika (Banco Central Europeo, FMI y Comisión Europea), la NAMA ha vendido enormes volúmenes de activos en muy poco tiempo.

Juntas, el IBRC y la NAMA han sido, en 2014, los mayores vendedores europeos de activos inmobiliarios en dificultades. De un total de 96.700 millones de euros de venta de activos inmobiliarios en dificultades en Europa, un montante de 36.000 millones corresponden a los activos vendidos por estos dos bancos malos. Casi toda esta deuda fue adquirida por fondos de inversión especulativos. El fondo Lone Star Capital, con sede en Texas, compró él solo el 60% de todos los activos llevados al mercado por el IBRC. El 90% de los activos vendidos por la NAMA fueron a sociedades estadounidenses de las cuales la mitad son fondos de inversión privados. Los principales fondos se llaman Lone Star, Cerberus, Oaktree Capital, CarVal, Apollo Capital, Starwood Capital, Marathon, King Street Capital y Blackstone. La mayor venta única fue la del Project Eagle, préstamos por un valor de 4.400 millones de euros ligados al ladrillo de Irlanda del Norte, cedido a Cerberus, otro fondo de inversión estadounidense.

En la mayoría de los casos, la deuda impagada es vendida con un enorme descuento. Por ejemplo, el Project Eagle fue vendido a Cerberus con un descuento del 72,7%. Estas reducciones permiten luego a los fondos buitre obtener beneficios.

CONNIVENCIA CON LA BANCA Y SUS CONSECUENCIAS

La mayoría de las deudas impagadas compradas por los fondos corresponde a hipotecas de propietarios de viviendas habituales. Según el ministro irlandés de Finanzas, Michael Noonan, había en 2014 hasta 10.000 hipotecas en las garras de estos fondos buitre. Ciertos expertos elevan esta cifra a cerca de 20.000.

Las investigaciones han demostrado las dificultades vividas por los tenedores de hipotecas con retrasos en los pagos. Estos retrasos se producen generalmente en un contexto de paro y de acoso por parte de los bancos. El miedo a los embargos conduce también a un estrés importante para las familias y a un impacto nefasto sobre la salud mental.

En vez de proteger a las personas en peligro de embargo, los bancos han preferido soltar el lastre de las hipotecas entre los fondos buitre. Así el fondo Lone Star ha adquirido la totalidad del portfolio de préstamos hipotecarios de Lloyd’s Bank (4.000 hipotecas). La Permanent TSB (propiedad en más del 90% del Gobierno) ha vendido su porfolio de préstamos hipotecarios en riesgo a Mars Capital Ireland, un fondo ligado a Oaktree Capital. El mismo fondo también ha comprado un porfolio de hipotecas a la IBRC. Tanager, un fondo estadounidense, ha comprado 2.000 hipotecas al Bank of Scotland de Irlanda.

Además de créditos hipotecarios impagados, los fondos buitre compran también suelo. Un recurso extremadamente valioso en todas las ciudades, incluida Dublín, que está sometida a un crecimiento de su población y a un déficit de viviendas (en particular de viviendas sociales). Los fondos buitre se concentran sobre todo en la construcción de inmuebles de oficinas y apartamentos de lujo. También hay indicios de que la llegada de los fondos buitre en el mercado inmobiliario irlandés está influyendo ya el trabajo de planificación. Por ejemplo, en 2014, una Zona de Desarrollo Estratégico (SDZ, por sus siglas en inglés) ha entrado en vigor en los Docks de Dublín. La NAMA, que controla el 75% de los terrenos no construidos en el interior de esa zona, ha defendido con fuerza la creación de la SDZ, en gran medida porque el sistema de planificación rápida que ofrece es más atrayente para los fondos buitre. Es más, la adquisición de parcelas para construir brinda a los fondos buitre una influencia considerable sobre los planes de desarrollo urbanos.

La especulación frenética asociada con la entrada de los fondos buitre en Irlanda también ha disparado los precios del suelo a un ritmo alarmante, así como los de la compraventa de viviendas y los alquileres. La oferta de viviendas protegidas y otras infraestructuras también se está volviendo más costosa para las autoridades locales y el Gobierno central.

Finalmente, la acción de los fondos buitre tiene impacto sobre los empleos. En efecto, los fondos buitre pueden tomar el control de una empresa para acceder a sus activos inmobiliarios y después despojarla. El ejemplo más notable en Irlanda es el de la tienda Clery’s de la calle O’Connell en Dublín. En proceso de administración judicial, esta gran tienda ha sido comprada por los inversores estadounidenses Gordon Brothers, que a continuación han revendido la compañía a una sociedad en manos mayoritariamente de un fondo especulativo con sede en Londres (Cheyne). Clery’s fue entonces inmediatamente cerrada, lo que condujo a la pérdida de más de 400 empleos.

LAS DIFERENTES ESTRATEGIAS DE LOS FONDOS BUITRE

Tras la compra de las deudas, los fondos buitre utilizan diferentes estrategias: reestructurar y revender los préstamos o recuperar los activos inmobiliarios subyacentes para venderlos inmediatamente o renovarlos para a continuación ponerlos en venta.

Para ilustrar la primera hipótesis, tomamos el ejemplo de un fondo que compra por 30 millones de euros un préstamo que presenta un saldo impagado de 100 millones de euros. Tras esta compra, el fondo reestructura el préstamo de manera que la nueva deuda se eleva a 40 millones de euros. El fondo apuesta así por que el deudor podrá pagar esta nueva deuda. Si este es el caso, el préstamo que era impagado se convierte en ejecutable (performing loan). En este punto, el fondo puede elegir conservar el préstamo y percibir esos 40 millones obteniendo un beneficio de 10 millones de euros. La pérdida de 60 millones de euros para la banca que ha vendido su deuda es, por su parte, cubierta por el pueblo bajo la forma de reflotamiento bancario (recapitalización, suministro de urgencia de liquidez, garantías del Estado). La otra opción que tiene el fondo especulativo es vender este nuevo préstamo ejecutable a un conjunto mucho mayor de instituciones financieras tales como aseguradoras o fondos de pensiones.

En la segunda hipótesis, el fondo compra el préstamo únicamente para aprovecharse de los activos subyacentes, por ejemplo, un edificio de oficinas. Como el préstamo en cuestión está impagado, el deudor ya ha incumplido el contrato y, como tal, ese activo subyacente puede ser embargado sin gran dificultad legal o demora. Una vez que el fondo ha tomado el control de los activos inmobiliarios subyacentes, puede venderlos inmediatamente obteniendo un beneficio o quizás invertir (por ejemplo, procediendo a una renovación) para conseguir un beneficio aún mayor.

Hay tres puntos clave que dan a los fondos buitre una ventaja decisiva en el mercado inmobiliario irlandés. Primero, los fondos buitre han irrumpido en Irlanda porque casi todas las instituciones financieras irlandesas han intentado quitarse de encima al mismo tiempo y en masa sus deudas inmobiliarias tóxicas. Segundo, al estar en crisis el sistema financiero irlandés, hay una ausencia crítica de financiación. Dicho de otro modo, es difícil, por no decir imposible para los actores nacionales, obtener crédito para invertir en el sector inmobiliario irlandés. Como los fondos especulativos tienen acceso a un importante maná financiero, pueden lanzarse ahí donde los otros no pueden. Tercero, dado que no tienen presencia comercial en Irlanda o no tienen necesidad de mantener relaciones con la clientela, pueden presionar a los deudores duramente si quieren.

Fuente: https://www.elsaltodiario.com/fondos-buitre/los-fondos-buitre-descuartizan-irlanda