Desde la dictadura franquista hasta nuestros días, la política de vivienda se ha orientado a priorizar la inversión frente al acceso. Los factores que propiciaron la burbuja inmobiliaria siguen ahí
Con la llamada recuperación económica han aflorado también algunos temores sobre una posible vuelta a las andadas en materia de burbuja inmobiliaria. Así, según datos de Eurostat, España cerró 2017 con un crecimiento anual en el precio de la vivienda tres puntos porcentuales superior al promedio de la eurozona: 7,2% frente al 4,2% del área. Una presión al alza que se deja sentir más si cabe sobre los precios de los alquileres especialmente en las grandes urbes.
El auge en los precios se refleja también en términos de actividad inmobiliaria. Por ejemplo, según datos del Ministerio de Fomento, el número de transacciones inmobiliarias en el primer trimestre de 2018 creció un 8% en términos interanuales, mientras que, según cifras del Consejo General del Notariado, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron en abril de 2018 a una tasa interanual del 22%.
Esta recuperación en la actividad inmobiliaria se refleja también en términos de empleo. Para el primer trimestre de este año, el número de personas ocupadas en la construcción creció un 6,8% interanual y un 6,2% en actividades inmobiliarias, frente al 2,1% en la ocupación total.
A la vista de los datos, ¿estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria? Como trataremos de exponer, la respuesta es no. Pero ello, a su vez, queda lejos de ser una buena noticia, porque persisten los problemas que la hicieron posible. Veamos.
La burbuja inmobiliaria concitó en España dos procesos simultáneos. De un lado, una intensa subida en el precio de la vivienda y, de otra parte, un crecimiento hipertrofiado del parque residencial. La liberalización del suelo para contener precios vía incremento de la oferta resultó pues un auténtico desastre.
El factor que propulsó ambos procesos fue la expansión del crédito, que crecía a tasas del 20% anual y a más del 30% en el destinado a vivienda, mientras que más del 60% de la financiación bancaria se concentraba entonces en actividades inmobiliarias. Ahora la situación es algo distinta porque, pese a la recuperación, persisten los efectos de aquel sobreendeudamiento privado. Y sin crédito no hay burbujas.
Como se aprecia en el gráfico 1 a continuación, el crédito nuevo a vivienda vuelve a crecer a tasas positivas desde la segunda mitad de 2017, pero ello no evita que prosiga la reducción del stock de crédito destinado a construcción y actividades inmobiliarias que, de hecho, acentúa su caída en el primer trimestre de este año (-5,4% interanual en marzo frente a -4,2% en diciembre de 2017). Una contracción que se observa también en el conjunto de la actividad crediticia al sector privado residente, con tasas de crecimiento negativas continuadas desde mediados de 2011.
Gráfico 1. Evolución del crédito inmobiliario (en %)
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Banco de España
Por su parte, el saldo vivo de crédito hipotecario no ha dejado de reducirse desde 2010. Esta debilidad se refleja, por ejemplo, en que para abril de 2018 el importe de hipotecas de viviendas constituidas suponía apenas una tercera parte (el 33,7%) del correspondiente al mismo mes de 2004, mientras que el importe de dichas hipotecas ahora representa un 39% del de entonces.
No todas las transacciones inmobiliarias se realizan mediante crédito hipotecario. En abril de 2018, casi un tercio de las operaciones de compraventa (el 31,6%) fueron sin hipoteca. Un porcentaje habitual desde 2013 y que denota la presencia activa de fondos de inversión. De todos modos, el número de transacciones inmobiliarias es todavía un 30% inferior al de 2004, con un mercado centrado en la segunda mano, que concentra más del 80% de la compraventa inmobiliaria.
La recuperación del sector no se traslada esta vez a la oferta de vivienda nueva, como muestra el gráfico 2. En 2017, el número de viviendas iniciadas representó un 12% de las que se comenzaron en 2004, o una tercera parte (el 32%) de las iniciadas en 1992.
Sin embargo, los precios residenciales sí vuelven a subir. Las cifras varían según qué fuente tomemos: 6,2% interanual al primer trimestre de 2018 según el INE o un 2,7% para el mismo período según datos del Ministerio de Fomento, elaborados estos últimos a partir de tasaciones inmobiliarias. Pero tal auge en el precio de la vivienda queda aún lejos del ritmo registrado en época de la burbuja, con tasas de crecimiento entonces de hasta el 17% anual.
Gráfico 2. Evolución del precio de la vivienda, transacciones y visados de obra nueva.
(Primer trimestre 2008 = 100)
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INE y Ministerio de Fomento
El aumento promedio de los precios oculta a su vez grandes disparidades según territorios. Así, según datos de Fomento, las subidas más intensas por encima del promedio estatal se concentran en Baleares, Canarias, Madrid y Cataluña. Esta última básicamente debido a la provincia de Barcelona. Mientras, para el primer trimestre de 2018 se registraron tasas de crecimiento negativas en siete Comunidades Autónomas: Asturias, Cantabria, las dos Castillas, Extremadura, Navarra y Euskadi.
Como es bien conocido, donde sí se observan mayores aumentos de precios es en el mercado del alquiler. Pero aquí nos encontramos con un problema: no hay cifras oficiales fiables, dependiendo así los datos públicos de portales inmobiliarios privados con intereses de parte.
Según datos de uno de ellos, Idealista, a partir de los anuncios en su web, Madrid y Barcelona ya habrían superado el precio medio por alquiler previo a la crisis, si bien en el caso de la ciudad condal los precios habrían entrado en tasas de crecimiento negativas este año, al caer un -2,7% interanual en el primer trimestre, siempre según sus cifras. Más allá de estas dos ciudades, a escala estatal los principales aumentos en los alquileres se vincularían con zonas turísticas en la costa mediterránea y las islas.
Entre las posibles explicaciones al auge del alquiler suele citarse a los fondos de inversión y muy particularmente a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), impulsadas por un trato fiscal muy favorable. También a las viviendas de uso turístico, que reducirían la oferta de vivienda en alquiler convencional, propiciando con ello el alza de precios, colaborando además en la turistificación y gentrificación de los centros urbanos.
Sin embargo, resulta difícil que estén entre los principales factores explicativos. En el caso de las SOCIMI, según detallaba un artículo, el grueso de sus inversiones se centra en oficinas y comercios, mientras que la vivienda representaría sólo un 6% de su cartera de activos. En cuanto a los pisos turísticos tampoco parecen ser la principal causa explicativa, aunque su proliferación sí puede acelerar procesos de desplazamiento y gentrificación en el centro de algunas ciudades, lo que hace imprescindible una adecuada regulación.
Según un estudio encargado por el Ayuntamiento de Madrid, la pérdida de población en distrito centro y el estancamiento en el número de hogares (especialmente en los barrios de Sol y Embajadores) se observaban ya desde 2011. Tampoco las salidas de población parecen superiores a las registradas en años previos a la proliferación de pisos turísticos. También hay que significar que la presión del alquiler turístico en Madrid centro es todavía muy inferior al de otros lugares como Ciutat Vella de Barcelona o de Valencia, así como Málaga centro.
Más allá de lo que estos u otros factores puedan influir sobre los precios, el problema que subyace no es nuevo. A nuestro entender, el trasfondo está vinculado con una política de vivienda que, desde la dictadura franquista hasta nuestros días, se ha orientado a priorizar la inversión frente al acceso. Esto ha supuesto que España registre uno de los porcentajes de vivienda en propiedad más altos de Europa, y que su adquisición sea percibida por no pocas familias como su principal vía de ahorro.
Hasta la crisis de 2008, el préstamo bancario y las ventajas fiscales a la adquisición eran los principales mecanismos de acceso a la vivienda. Desde la crisis, a partir de 2008, la situación ha cambiado. La oferta de crédito se ha restringido, con unos bancos que se habían convertido en las principales inmobiliarias del país y ahora tratan de deshacerse del lastre que supone el ladrillo en sus carteras de activos, mientras son más exigentes en concesión de nuevos préstamos hipotecarios. Y por el lado de la demanda, el elevado desempleo, la precarización laboral y la contracción de los salarios lastran la demanda de crédito solvente. Así, pese a que el crédito hipotecario es más barato que nunca, la mayoría de hogares (especialmente los más jóvenes) ven dificultado su acceso.
Ello ha propiciado que la demanda inmobiliaria se desplace hacia el alquiler, pero nos encontramos entonces con una oferta reducida frente a esa demanda y un parque público de viviendas para el alquiler aún más escaso si cabe. Este movimiento hacia una mayor demanda al alquiler puede apreciarse en la Encuesta Continua de Hogares que elabora el INE. Entre 2013 y 2017 el número de viviendas principales en propiedad se ha reducido en 204.400 unidades, mientras que hay 391.500 viviendas alquiladas más. Una mayor oferta en todo caso insuficiente.
En definitiva, la falta de acceso al crédito pone en evidencia las graves carencias en materia de políticas públicas de acceso a la vivienda, entre cuyos efectos se encuentra la subida en los precios del alquiler, exponencial en algunos casos. Obviamente, la solución no pasa por impulsar otra vez el crédito a la compra, sino priorizar el acceso a la vivienda como bien de primera necesidad. Y para ello será imprescindible aumentar la oferta de vivienda pública destinada al alquiler. Esta mayor oferta habría de primar a nuestro juicio el recurso a inmuebles ya existentes y rehabilitados frente a la vivienda de nueva construcción. Asimismo, podría resultar adecuado incentivar fiscalmente la oferta de alquiler que cumpla unos determinados requisitos de precio. De todos modos, un aumento sustancial de la oferta de alquiler requiere tiempo. Por ello, pueden ser útiles otras medidas complementarias, tales como la expropiación temporal de viviendas vacías para uso social.
En definitiva, no estamos aún ante una nueva burbuja del ladrillo, pero los factores que la propiciaron siguen incólumes. Y el problema no se resolverá solo. Durante el boominmobiliario, la economía española logró la paradoja de haber registrado uno de los mayores incrementos en su parque residencial de toda Europa y, al mismo tiempo, tener un mayor número de viviendas vacías. No actuar no puede ser otra vez una opción.
Antonio Sanabria Martín es profesor de Economía en la UCM e investigador en el Instituto Complutense de Estudios Internacionales, ICEI.
www.paradojadekaldor y @SanabriaAnto