Alejandro Inurrieta, doctor en Economía por la Universidad Complutense de Madrid, vivió muy de cerca el estallido de la crisis inmobiliaria y advierte elementos que se repiten a la vez que cierta “querencia” de la clase política por las burbujas: “El político sabe que si se quiere recuperar el empleo perdido en España —sobre todo poco cualificado—, la construcción y el turismo son las dos grandes palancas que tiene para hacerlo”. Entre 2007 y 2008 fue presidente de la Sociedad Pública de Alquiler y desde entonces ha compaginado su actividad docente con la asesoría institucional en materia de vivienda y la investigación sobre el mercado inmobiliario. Producto de este trabajo es su último libro, Vivienda. La revolución más urgente (Iniciativas Económicas, 2021), donde desgrana las peculiaridades del mercado español, un caso para dar de comer aparte en el contexto europeo.
¿Qué le pasa a España? ¿Por qué tiene estos problemas con la vivienda?
El principal problema es que en otros países europeos la política de vivienda es una política de Estado y forma parte del catálogo del Estado del bienestar. En España es una actividad de mercado más. Aquí no se hace política de vivienda, se hace política inmobiliaria, es decir, se construyen viviendas según los ciclos. Cuando hay ciclos altos, se construyen un montón de viviendas, casi todas en el mercado libre. Y luego, cuando hay una crisis, se construye un poco más de vivienda protegida, pero siempre en propiedad. El alquiler es una cosa completamente marginal en España, tanto en el sector público como en el privado. Es una cuestión de voluntad política, es decir, de estructura de las políticas de Estado en las que la vivienda no ha entrado.
¿Algo tiene que ver con el espíritu rentista que se suele achacar a la población española?
Creo que no, es que no nos dejan opción. Cuando no puedes pagar un alquiler mínimamente asequible ni acceder a un alquiler social, si te lo puedes permitir, la única opción que te queda es comprar una vivienda. Nos están obligando a esto desde el sector público. Y también, por supuesto, desde el sector financiero, desde los medios de comunicación con un bombardeo televisivo y una campaña orquestada que nos dice que “alquilar es tirar el dinero”, algo que hace de España una isla en el contexto europeo.
¿Qué diferencia a España de los países de los países de su entorno?
Yéndonos al extremo, en Viena el 50% de la vivienda es pública de alquiler. En España no llegará al 1% o 2%. Esa es la principal diferencia. En España no hay un parque público de alquiler. El parque privado de viviendas se compone de pisos de particulares que uno pone en el mercado porque tiene una herencia o porque ha comprado para invertir, en resumen, hay una casuística bastante elevada y, por tanto, es un parque de viviendas disperso, un parque de vivienda de mala calidad, un parque de vivienda caro. Esa es la principal diferencia con Europa, donde el mercado de vivienda en alquiler está regulado, es básicamente público, aunque también hay un mercado privado asequible. En España no existe, como sí ocurre en muchos países de Europa, un mercado público de alquiler, pero tampoco existe mercado privado de alquiler asequible. Tiene que haber un alquiler público para familias y personas vulnerables o con rentas medias bajas, y luego tiene que haber un parque de viviendas en alquiler asequible para personas que no están en una situación de vulnerabilidad, pero que tampoco tiene unas rentas lo suficientemente elevadas. Lo que no podemos permitir es que en España se dedique el 40%, el 50% o incluso el 60% de tu salario a pagar la vivienda, sea en régimen de alquiler o de compra. Esa es otra gran diferencia que nos aleja de Europa.
Y luego la otra gran diferencia es que en Europa la política de vivienda se centra siempre en el alquiler, no en la compra. En Europa no se favorece, salvo excepciones, la compra de una vivienda, el Estado interviene para que tú puedas vivir de alquiler. Y esta es una de las grandes diferencias con la política en España, donde la poca política que ha habido de ayuda ha ido dirigida a la compra de vivienda, sobre todo de vivienda protegida, y el alquiler ha sido siempre un elemento completamente marginal. Yo, que he pasado por distintas administraciones, te puedo decir que el alquiler se considera una cosa para “tontos” como diría el presidente de Iberdrola. Esto es lo que nos aleja de Europa.
¿Cuánto influye en esta falta de parque de vivienda pública el modelo elegido en España, orientado a la venta?
Aquí todavía arrastramos desde los 60 la teoría de [José Luis] Arrese, el ministro franquista que dijo aquello de que “queremos un país de propietarios y no de proletarios”. Hasta finales de los 70 un gran porcentaje de la población vivía de alquiler. A partir de esas fechas, cuando se empieza a ver ya el desarrollismo del franquismo y luego los primeros años de la democracia y luego la entrada en la Unión Europea, todo eso explotó y se produjo un boom del sector de la vivienda, ayudado también por mucha inversión extranjera que vino a España a comprar inmuebles vinculados con el turismo, sobre todo en las islas. En esos años se generó toda una cultura alrededor de la compra de vivienda, tanto de primera como de segunda residencia, una característica típica de países que pasan del subdesarrollo a un desarrollo tardío como España. Todo eso generó esa sensación de riqueza, de decir “oye, yo soy propietario”, un caldo de cultivo en el que no cabían las políticas públicas. Sobre todo porque los políticos tienen un horizonte muy corto de cuatro años, y queda muy bien entregar llaves a 30 o 40 vecinos de pisos que les han tocado en un sorteo de VPO. Todo esto ha generado también un caldo de cultivo para la corrupción, porque luego esas viviendas se pueden descalificar al cabo de diez años, se venden y la plusvalía le va al particular y no al Estado. Es decir, aquí lo que ha pasado es que no ha habido políticos que se han planteado seriamente que la política de vivienda tiene que ser exactamente igual que la política educativa, la política sanitaria o la política de pensiones públicas. No han metido la política de vivienda en el catálogo del Estado de bienestar; la tienen como una actividad claramente lucrativa, muy lucrativa, porque se ha ganado muchísimo dinero con la construcción y el sector inmobiliario. Y creo que ese es el gran pecado de España.
La gran iniciativa de los últimos años para intentar revertir esa falta de políticas públicas es la Ley de Vivienda en trámite. ¿Crees que va a ser suficiente?
No. La ley trata de dar algunas pinceladas sobre algunos temas que ahora mismo están muy de actualidad, como el control de precios del alquiler o la obligación de destinar el 30% de todos los desarrollos urbanísticos a la vivienda de protección oficial. El Estado no tiene competencias en vivienda, de eso también hay que ser conscientes; las tienen las comunidades autónomas y son ellas las que tienen que desarrollar las políticas. En el libro hago una estimación de la cantidad de viviendas que necesitaríamos en alquiler público y privado para tener efectivamente un parque de vivienda de alquiler similar al de los países de nuestro entorno: necesitaríamos siete millones de de viviendas, aunque no tiene por qué ser vivienda construida nueva, también puede ser vivienda rehabilitada o vivienda que ya existe. ¿De dónde va a salir eso? ¿Quién lo va a hacer? Las comunidades autónomas y ayuntamientos podrían construir, pero es imposible en un plazo razonable tener las cinco o seis millones de viviendas que faltan.
En resumen, vamos a tener la misma inercia de estos años: se están empezando viviendas públicas, pero claro, a goteo, promociones de 300 o mil viviendas. A ese ritmo, en un mercado como el actual, donde hay 25 millones de viviendas en total, ni nuestros tataranietos van a ver cómo llegamos a ese 30% de vivienda pública que tienen en Alemania, Francia o Austria.
Tengo muy poca fe en la Ley de Vivienda. Me parece una ley de mínimos y, sobre todo, una ley que no arregla, ni mucho menos, el problema, porque no hay voluntad. Volvemos a lo mismo, no hay voluntad porque, además, hay un elemento clave en todo esto: sí llegáramos a ese punto en el que tuviéramos ese 30% de vivienda pública en alquiler, el problema fundamental sería que el precio del conjunto de toda la vivienda caería. Eso significaría que habría una caída generalizada de la riqueza en vivienda. Y los grandes promotores de vivienda de este país no están dispuestos bajo ningún concepto a que eso ocurra. Y ese es el gran problema: que los grandes lobbies inmobiliarios son realmente los que tienen la potestad.
¿En la falta de ambición de la Ley de Vivienda cuánto hay de intereses electorales, de contentar al centro y a la clase media propietaria y cuánto hay de presiones de los grandes lobbies?
La principal influencia para que esta ley no haya salido ya y no vaya a salir —porque la legislatura se va a acabar y la ley no va a estar en vigor— ha sido de los grandes fondos de inversión, que han ejercido una presión muy brusca, muy fuerte. Son los mismos que han denunciado a Ada Colau en Barcelona porque les ha obligado a hacer alquileres sociales a personas que están desahuciadas. Esa mentalidad es la que prima y la que realmente ha hecho que la ley esté empantanada. La ley no va a salir porque no hay ninguna voluntad. Además, la previsible nueva mayoría después de las elecciones de 2023 va a hacer desaparecer la Ley de Vivienda del escenario político y llegaremos de nuevo a una situación en la que se primará exclusivamente al mercado. Pero sí, en efecto, hay dos grandes grupos de presión, por un lado los fondos de inversión y, por otro, están todos estos pequeños propietarios que tienen dos, tres o cuatro pisos, que viven de sus rentas o están a caballo entre ser trabajadores y rentistas. Este modelo es completamente inusual en Europa, donde quienes alquilan no son los particulares; son los fondos de inversión, pero también organizaciones no gubernamentales, ayuntamientos, empresas de interés social, cooperativas.
Hemos salido de la burbuja de 2008 para meternos en la burbuja del alquiler y ahora, después de la pandemia, se está hablando de una nueva burbuja. ¿Estamos condenados a ir de burbuja en burbuja?
Yo creo que sí. En España hay mucha querencia por las burbujas, porque es la manera más rápida y fácil de crear empleo. El político sabe que si se quiere recuperar el empleo perdido en España —sobre todo el poco cualificado— la construcción y el turismo son las dos grandes palancas que tiene para hacerlo. Es verdad que el sector financiero, que es el gran actor que facilitaría esa burbuja, como pasó en 2008, no está en la misma situación. El sector financiero ya no es el mismo que antes, hay una serie de miedos y controles mucho más rígidos que antes para dar hipotecas. Las burbujas gustan a los políticos porque generan una sensación de riqueza —artificial, por supuesto—, y además transmite una sensación de que las propiedades cada vez valen más y eso da una alegría a la hora de gastar o de consumir, algo que es totalmente psicológico y muy peligroso. El político de turno está deseando volver otra vez a la misma situación. Si eso ocurre, y creo que va a ocurrir, aunque no al mismo nivel que en 2008, volveremos a aparcar completamente el control de alquileres, la política pública se volverá a diluir claramente en esa sensación de exuberancia irracional de las burbujas.
Se ven grúas por todos lados, pero a diferencia de 2008, el crédito ya no es tan fácil para la gente con pocos recursos. ¿Qué pasa con la gente que no puede pagar el alquiler pero tampoco puede acceder a una hipoteca?
Esa gente volverá a estar en la invisibilidad, es decir, los desahuciados y los que no tienen dónde ir terminarán en los servicios sociales o en la calle, intentarán trampear de alguna forma y la emancipación juvenil se acabará. Los jóvenes, aquellos que no pueden pagar un alquiler absurdo y carísimo y, por supuesto, no pueden acceder al crédito, se quedarán o volverán a casa de sus padres. Por otro lado, es posible que la reforma laboral mejore en algo la situación al impulsar los contratos indefinidos, algo que podría facilitar la obtención de créditos hipotecarios.
¿Puede haber otra crisis económica global vinculada al ladrillo?
Hace nada estaba volviendo el flujo de inversión extranjera a España. Ahora, una parte de ese capital se ha cortado por el tema de la guerra y puede haber un poco de parón a medio plazo. Pero está claro que el inmobiliario es un sector refugio donde los fondos de pensiones invierten para buscar rentabilidad. Los grandes fondos de pensiones son los que mueven todo esto y van a seguir operando y apostando por el sector inmobiliario. Está claro que el sector inmobiliario vuelve a estar en el centro, porque hay mucha liquidez en el mundo, los tipos de interés siguen siendo muy bajos, no hay rentabilidad en la deuda y, por tanto, está claro que entre fondos de pensiones y inversiones particulares y privadas el sector inmobiliario va a volver a tener un crecimiento importante enfocado sobre todo en la venta: la rentabilidad del alquiler es pequeña, del 6% o el 7%, apenas nada comparada con la rentabilidad de la compraventa, que puede llegar al 25% o 30%.