Simplificación, agilidad y flexibilidad; consideración del territorio como “activo estratégico”, “desbloqueo” de planes estancados y satisfacción de la “necesidad” de suelo industrial y residencial; son ideas enunciadas por el conseller de Medio Ambiente, Infraestructuras y Territorio de la Generalitat, Vicente Martínez Mus, durante la presentación, el pasado 2 de marzo, en Alicante, del anteproyecto de la nueva Ley del Suelo de la Comunitat Valenciana; el objetivo, afirmó, es que se tramite y apruebe en las Cortes Valencianas durante 2026.
Tal vez pueden situarse los antecedentes de esta legislación de suelo desreguladora en los años de la burbuja inmobiliaria en el estado español, entre 1997 y 2008; así, la Conselleria de Territorio de la Generalitat, controlada por el PP, tramitó la reclasificación de 75 millones de metros cuadrados de suelo entre 2003 y 2006, informó el periódico Levante-EMV; si en el primer trimestre de 2009, tras el final del boom urbanístico, se visaron 3.107 viviendas (libres y protegidas) en el País Valenciano, en el primer trimestre de 2005, en plena burbuja, se habían visado 27.684, según el Consejo del Colegio de Arquitectos.
La nueva Ley del Suelo de la Comunitat Valenciana sustituirá al Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (TRLOTUP) aprobado, mediante Decreto Legislativo del Consell, en junio de 2021 (gobierno del PSPV-PSOE, Compromís y Unidas-Podemos).
“En el suelo no urbanizable común se permitirá lo que no esté prohibido, y en el protegido sólo lo expresamente autorizado”, subrayó -como una de las claves del Anteproyecto de texto legal- Martínez Mus, en una jornada que organizaron el pasado 10 de noviembre el periódico Economía Digital y la Cámara de Comercio de la Comunitat Valenciana.
Frente a los discursos e interpretaciones oficiales, un informe jurídico encargado por el colectivo Per L’Horta a la cooperativa El Rogle, realizado por Ana de Sousa Selfa, critica que el Anteproyecto es “una iniciativa legislativa hecha a la medida del sector privado, que prioriza los intereses de los grandes promotores”; y supone, según el informe, un retroceso en relación con los principios de precaución, planificación pública y participación ciudadana.
Por ejemplo, el artículo 13 de la propuesta de modificación legislativa establece que el crecimiento territorial y urbano incorporará el principio de prevención de accidentes graves por actividades o instalaciones peligrosas.
Pero la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP) introducía en el artículo 7 limitaciones concretas, que ahora elimina el Anteproyecto de Ley del Suelo; el informe de El Rogle apunta que en el Anteproyecto desaparecen las distancias mínimas de seguridad de 1.000 metros entre las actividades económicas que impliquen riesgos para las salud, y las zonas residenciales, dotacionales educativas o sanitarias y los suelos especiales de uso terciario.
Otro aspecto cuestionado por la asociación Per L’Horta y El Rogle es que el Anteproyecto de Ley admita en el suelo no urbanizable común todos aquellos usos que no estén prohibidos en el Plan General municipal; pueden, por tanto, autorizarse mediante licencia municipal (y de acuerdo con la legislación sectorial aplicable) las edificaciones agropecuarias; actividades de transformación y comercialización de productos del sector primario; o la explotación de canteras, extracción de áridos y de tierras o recursos geológicos, mineros e hidrológicos.
“La víctima principal de las políticas que impulsa el Consell del PP será el suelo no urbanizable, un recurso vital para la agricultura y el equilibrio territorial”, subraya Antonio Montiel, miembro de Per L’Horta; recuerda asimismo cómo la Ley del Suelo estatal promovida en 1998 por el Gobierno de Aznar ya contribuyó a la burbuja especulativa y la subsiguiente crisis inmobiliaria.
El informe apunta otras modificaciones, incluidas en el Anteproyecto, que apuntan a un posible cambio de modelo; se hace referencia, en concreto, al debilitamiento del deber de planificación -en materia urbanística y ordenación del territorio- que corresponde a la Administración; así, tanto la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana (ETCV) como los Planes Generales municipales se verían limitados en su contenido (especialmente en el caso de los Planes Generales); también se producirá una simplificación en los trámites y mecanismos de control sobre modificaciones planteadas en la Estrategia Territorial y los Planes Generales de los Ayuntamientos.
Por ejemplo, en el caso de la ETCV, “se perdería la visión estratégica y de conjunto, permitiendo modificaciones ad hoc a proyectos concretos que, muy probablemente, no siempre responderán a intereses generales, sino de promotores particulares”, subraya Ana de Sousa Selfa.
Entre las modificaciones susceptibles de crítica, figura asimismo la sustitución de los Planes Especiales de Minimización de Impactos en Suelos No Urbanizables -previstos en la LOTUP para ofrecer soluciones de adaptación en zonas construidas fuera de ordenación y así reducir el daño en el territorio-, por Órdenes Individuales de Minimización, establecidas en el artículo 75 del actual Anteproyecto de Ley del Suelo.
“En la nueva propuesta individualizada, quedan estos planes únicamente bajo el control de los municipios. Teniendo en cuenta las dinámicas y presiones que en los municipios pequeños puede haber por parte de propietarios y vecinos, esto genera una desconfianza sobre la concentración del control municipal”, explica el informe de El Rogle; el documento agrega que se abre el portillo a posibles situaciones jurídicas individualizadas, “que refuercen las desigualdades”.
Otra de las propuestas introducidas en el Anteproyecto de Ley del Suelo es, en el artículo 197, la figura de la expropiación por concesionario, con adjudicación mediante concurso con publicidad y concurrencia; de este modo, “se abre un nuevo campo de mercado para que promotores privados se interesen por la gestión y tramitación de expropiaciones”, subraya el informe de Ana de Sousa Selfa.
A este punto se agrega el refuerzo de la figura del agente urbanizador privado, ya que -agrega el documento jurídico- “se elimina la obligación de que la Administración Pública justifique el motivo por el que renuncia a la gestión directa a favor de gestiones indirectas de agentes urbanizadores; esto significa otorgar un menor peso a la función urbanizadora de la Administración”.
Por otra parte, la Conselleria con competencias en urbanismo puede, mediante la Declaración de Interés Comunitario (DIC), autorizar con carácter excepcional -y en los supuestos previstos en la legislación- usos y aprovechamientos en suelo no urbanizable; la LOTUP señalaba un plazo de vigencia máximo de 30 años para la Declaración; sin embargo, el Anteproyecto de Ley del Suelo introduce el carácter permanente.
Asimismo el Anteproyecto instaura, en el artículo 107, la posibilidad del Plan Urbanístico Simplificado en los municipios de menos de 1.000 habitantes y los que estén declarados en riesgo de despoblación; este plan urbanístico tendrá el valor y los efectos del plan general y del plan pormenorizado; sin embargo, no se exigirá una reserva de parque público, ni de vivienda protegida; tampoco se incluye la consulta previa (derecho de participación ciudadana).
En conclusión, el texto supone “un marco normativo más permisivo, con menos controles previos, una reducción de los estándares mínimos obligatorios y una mayor flexibilidad en instrumentos claves de planificación estratégica”, expone el informe de la cooperativa El Rogle; esta flexibilización aumenta el riesgo de especulación urbanística en suelo rústico y pequeños municipios.
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