El sistema inmobiliario ha superado la crisis hace tiempo y la estrategia está clara: la rentabilidad se ha mudado a la ciudad habitada y es allí donde se juega la partida actualmente
Una de las principales perversiones de la forma de construir ciudad en España viene derivada del reparto de papeles. La administración local es la responsable de decidir qué operaciones inmobiliarias son las necesarias para conseguir que la ciudad se vaya convirtiendo en el modelo elegido. Y la autonómica, la encargada de aprobar el marco legal de referencia que fijará los derechos y deberes de los propietarios. Sin embargo, el encargado de llevar a la práctica esas decisiones es el agente privado.
Esta distribución de trabajos se inicia con la aprobación de la Ley de suelo de 1956 y va consolidando una forma de hacer que fomenta la formación del sistema inmobiliario y crea unas dependencias nada sanas entre lo público y el interés general y el beneficio privado. El principal punto débil de la estructura planteada está claro desde el inicio: la decisión de la administración pública sobre el destino de los suelos genera automáticamente unas plusvalías que disfrutan y gestionan los propietarios, alentando la especulación.
Cuando un ayuntamiento señala que sobre unos terrenos industriales o sobre una zona agraria pueden construirse viviendas, el precio de dichos suelos sube exponencialmente, sin que los propietarios hayan necesitado hacer nada. Las medidas de control sobre este proceso, establecidas siempre desde el marco legislativo, se van depurando a lo largo del tiempo, pero es evidente que sin grandes éxitos.
Sin embargo, la perversión del modelo va mucho más allá y Madrid es un buen ejemplo. El papel del sistema inmobiliario como ejecutor único de las decisiones de la administración hace que en entornos profundamente liberales la legislación se modifique según sus necesidades, dejando de lado la calidad de la ciudad que se construye. Algunos ejemplos son obvios y así se describen en las exposiciones de motivos: en el inicio del estallido de la burbuja, la ley de suelo de Madrid disminuye las obligaciones de los propietarios, reduciendo las cesiones de zonas verdes y equipamientos en dos ocasiones consecutivas, alegando las dificultades económicas del sistema inmobiliario para desarrollar ciudad. A nadie le importa si esa ciudad que se construye tiene unos estándares adecuados para el desarrollo de la vida ciudadana.
Otros ejemplos no lo son tanto: la eliminación de la cesión de redes generales en intervenciones dentro de la ciudad habitada si el planeamiento no está adaptado, el límite de las tres alturas en los nuevos desarrollos, la posibilidad de monetizar las redes locales, la modificación de la ley de Patrimonio, la reducción de la protección de numerosos edificios de la ciudad, etc. La inseguridad jurídica tantas veces alegada por el sistema inmobiliario es consecuencia de estas prácticas, donde el marco legal es modificado una y otra vez para permitir una adecuada rentabilidad económica de casos concretos, y para adaptar las previsiones de la administración a las necesidades del sistema inmobiliario.
En este contexto, el caso del Edificio España es paradigmático. Tras el desalojo de todos los ocupantes del edificio, Santander Real Estate inicia las obras de remodelación del edificio que quedan paralizadas en 2007, como consecuencia de la crisis inmobiliaria. Desde 2014, la administración trabaja para los distintos inversores inmobiliarios, reduciendo la protección del edificio, modificando las determinaciones del Plan General y realizando estudios que avalen la propuesta privada, poniendo sobre la mesa necesidades de intervención ficticias, como la remodelación de la plaza de España, incluso cayendo en la trampa de simular procesos de participación que respalden las exigencias de los inversores. Dos tópicos acompañan el proceso y mantienen el chantaje sobre la administración: la inseguridad jurídica y la fuga de la inversión que hubiese garantizado miles de puestos de empleo y riqueza para el conjunto de los ciudadanos. Mientras, el edificio pasa de mano en mano, generando plusvalías que ni siquiera están respaldadas por nada físico ni real.
Esta misma forma de proceder puede trasladarse a muchos puntos de la ciudad, respondiendo al mismo patrón de comportamiento: la administración ha dejado de plantearse si Madrid necesita o no esas operaciones, y el único objetivo se ha convertido en adaptar las condiciones legales, económicas e incluso sociales para acomodar la ciudad a las necesidades de los grandes inversores, sin contrapartida. El mito, que se inicia con Eurovegas, se extiende como una onda expansiva en un momento en el que el sistema inmobiliario ha trasladado su ámbito de trabajo desde las áreas de expansión urbana a la ciudad habitada, consiguiendo hacernos creer a todos que la salvación pasa necesariamente por el apoyo público a sus desmanes.
Las herencias de los 20 años de gobierno del Partido Popular en la ciudad son terribles, empezando por el número de operaciones inmobiliarias que existen encima de la mesa: solo con revisar algunas de ellas e intentar amortiguar sus efectos sobre la ciudad, el Ayuntamiento tiene trabajo para los próximos tres años -Mahou Calderón, la operación Chamartín, el Paseo de la Dirección, etc.-, sin olvidar que siempre que la contraparte se quede sentada en la mesa es porque la solución les permite viabilizar económicamente una operación que con toda probabilidad ya no tenía sentido.
El sistema inmobiliario ha superado la crisis hace tiempo y la estrategia está clara: la rentabilidad se ha mudado a la ciudad habitada y es allí donde se juega la partida actualmente, no en las áreas de expansión de la ciudad; la administración, a su servicio, debe dar solución a los problemas jurídicos que impiden el desarrollo de cada uno de los proyectos; y de no ser así, la amenaza es la misma, la inversión se trasladará allí donde sus peticiones sean escuchadas y aceptadas.
Mientras, la administración trabaja a contrarreloj, sin reflexionar sobre si las necesidades de la ciudad y sus habitantes coinciden o no con las del sistema inmobiliario, y permitiendo de nuevo la generación de plusvalías con la compraventa de futuribles que nadie tiene la intención de materializar. La estrategia de despiste pasa por el número de heridas abiertas a lo largo y ancho de la ciudad. Y por la falta de tiempo, o de ganas, de enfrentarse con el gran problema: parar la máquina, reflexionar sobre qué ciudad queremos, y desmontar un discurso instalado entre la ciudadanía, la clase política y la prensa y que a todas luces es falso.
Raquel Rodríguez es urbanista y miembro del Instituto DM
Fuente: http://www.diagonalperiodico.net/global/31091-algunos-mitos-la-construccion-la-ciudad.html