Una rápida búsqueda en Google arroja resultados poco alentadores con la regulación del alquiler. “Pablo Iglesias acecha al propietario con la regulación (…)” (Libremercado), “Los riesgos que se pueden derivar de una excesiva regulación” (Cope), “El Gobierno limitará el precio del alquiler con la oposición de organismos y expertos” (Idealista). Aunque hay una extensa literatura a favor y en contra de este control de precios, hay una férrea resistencia bien posicionada en Internet y algunos medios de comunicación. La medida forma parte del acuerdo de Gobierno entre el PSOE y Podemos, y ya es realidad en Catalunya, donde en septiembre entró en vigor una ley para controlar el precio del alquiler en las zonas con más demanda de vivienda.
La amenaza de la regulación de los alquileres que reflejan estos titulares contrasta con la realidad social. En los últimos cinco años el precio medio del alquiler ha subido un 50% de media en España, según Fotocasa. Las características de los desahucios han cambiado: siete de cada 10 de ellos se producen por impago del alquiler. Los españoles gastan de media el 40% de su sueldo en pagar el arrendamiento, aunque la ONU aconseja que no sobrepase el 30%. Además, el pronóstico es que la situación empeore ya que todo indica que la pandemia agravará la pobreza ya enquistada en España.
Alrededor de un cuarto de la población española vive de alquiler. Los expertos consultados coinciden en que la regulación de los alquileres no es la única solución para acabar con los problemas de acceso a la vivienda, un derecho básico. Sin embargo, sí consideran que el control de precios por parte del Gobierno es una herramienta útil y que hay una parte interesada en combatirla: determinados portales inmobiliarios, la banca y los fondos de inversión que utilizan la vivienda como un elemento más de especulación.
La regulación no tiene por qué disminuir la oferta
Muchas voces de economistas y estudios, como los de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) o el propio Banco de España, sostienen que la regulación de precios tiende a disminuir la oferta de viviendas disponibles. La visión en el frente de Roberto Cacho Toca de Etikalia, la inmobiliaria del Mercado social de Euskadi, es diferente. “No me imagino a un fondo buitre que deje de sus pisos porque le pongan un límite máximo de venta. No creo que vaya a disminuir la oferta”, apuesta.
En cuanto a los pequeños propietarios, según su propia experiencia, sacan al mercado sus pisos porque los tienen vacíos, no por los precios que existan en ese momento. Además considera que los caseros no suelen exigir el máximo beneficio, sino tener inquilinos que cumplan con sus pagos. “La gente no deja de alquilar porque no les satisfaga el precio, sino por el miedo a los impagos o incumplimientos que en la mayor parte de los casaos se deben a que hacen la gestión particulares, sin conocimientos técnicos”, señala.
“En general se establece una relación muy estrecha entre regulación de precios y movimiento de la oferta que es tramposa. La oferta de vivienda en el mercado aumenta o disminuye como consecuencia de muchísimos factores”, indica Jaime Palomera, del Sindicat de Llogaters (Sindicato de Inquilinos). El activista pone como ejemplo el Decreto-Boyer, que en 1985 eliminó la prórroga forzosa de los contratos, lo que en principio suponía más libertad para los propietarios para volver a poner el piso en alquiler y sacar la máxima rentabilidad al arrendamiento. “La oferta siguió disminuyendo durante muchos años”, explica. “El argumento de que aumentar la oferta privada va a generar más vivienda asequible no se ha cumplido en las últimas décadas», remarca.
Son varios los países que cuentan con regulaciones del alquiler
Países como Dinamarca, Suiza, Alemania, Francia, más recientemente Nueva York aplican distintos tipos de regulación de los alquileres. Se necesita que pase un tiempo largo para analizar el impacto de esta medida, por eso se suele citar al estudio de tres economistas de Standford, que evaluaron el impacto del programa de regulación del alquiler de San Francisco desde 1994. Los resultados arrojaron que los inquilinos tendían un 20% más de posibilidades de poder quedarse en la ciudad, algo que beneficiaba a quienes llevaban más tiempo en alquiler. Por otro lado, muchos propietarios convirtieron sus propiedades en viviendas de lujo para escapar de la norma, que así lo permitía, y los nuevos inquilinos encontraron más dificultades para permanecer en sus hogares.
Según Palomera, las consecuencias negativas de la regulación de San Francisco tuvieron lugar porque se dejó abierta una puerta y “buena parte de la oferta pasó del mercado regulado al desregulado”. Lo ideal para él sería una regulación global que “no deje vacíos ni derrames negativos” como la de Catalunya, que se ha planteado para toda el área metropolitana.
San Francisco, así como otras ciudades que han encontrado dificultades, han seguido adelante con el control de precios del alquiler con el paso de los años. “La lectura que hacen no es que no funcione, sino que hay que endurecerla. Vivimos en una época con una especulación nueva, la de los fondos buitre, a quienes les sale más rentable especular con la vivienda que en bolsa”, advierte.
La disminución de desahucios, entre sus beneficios sociales
Probablemente sea uno de los aspectos menos abordados en los debates al respecto. La regulación de los alquileres puede traer efectos positivos como disminuir los desahucios. “Las regulaciones son límites a la especulación. Cuando el propietario sabe que echando al inquilino no va a subir el precio porque el próximo no puede pagar más, esto impide o desincentiva los desahucios y las expulsiones deliberadas”, indica Palomera.
A esto se le puede sumar la salud mental o tranquilidad que proporciona al inquilino a la inquilina con que no le van a demandar una subida repentina del alquiler que no pueda afrontar. Al favorecer que las familias puedan vivir en las zonas de mercado tensionadas, y no solo los turistas, se fortalece la economía local del barrio, los pequeños y medianos comercios que se sostienen por los vecinos.
La regulación del alquiler no es (ni debe ser) la única medida
“Una sola medida no va a solucionar todo”, indica Cacho. “La gente que dice que se va a contraer el mercado y se van a quedar viviendas vacías puede tener parte de razón. Habría que activar otro tipo de medidas que venimos reclamando desde hace años para que no haya viviendas vacías”, señala. En España hay 2,3 millones según un estudio elaborado por Anticipa. Según Cacho, para atajar el problema habría que, por un lado, aplicar sanciones económicas a la vivienda en desuso, y por otro, ofrecer ayudas económicas para reformar la vivienda a los propietarios que no puedan afrontarlo.
Otro gran problema sería la escasez de vivienda pública en España. De hecho, la ley catalana de regulación de alquileres deja exenta a la obra de nueva construcción, con el fin de no perjudicar a la construcción de vivienda protegida. “El 98% de la vivienda está en el mercado privado en España. Regular los precios del alquiler es una medida coyuntural, pero lo que es fundamental es ampliar el sistema público de vivienda. Tenemos que multiplicar por 10 nuestro gasto porque somos uno de los países con mayores problemas con la vivienda de Europa y uno de los que menos invierten”, señala Palomera.