La actual crisis inmobiliaria tiene su origen en causas y factores muy diversos que van desde el plan internacional hasta el local. A continuación, intentamos desgranar de manera sintética. Para empezar, hace falta tener claro el contexto internacional en qué nos movemos. Marcado a nivel internacional por la abundancia de capitales financieros, extremadamente móviles, ávidos […]
La actual crisis inmobiliaria tiene su origen en causas y factores muy diversos que van desde el plan internacional hasta el local. A continuación, intentamos desgranar de manera sintética.
Para empezar, hace falta tener claro el contexto internacional en qué nos movemos. Marcado a nivel internacional por la abundancia de capitales financieros, extremadamente móviles, ávidos de obtener beneficios. Al mismo tiempo, tenemos instituciones como por ejemplo el Fondo Monetario Internacional (FMI) y el Banco Mundial presionando por privatizar y reducir las regulaciones en cualquier parte del mundo.
Este contexto financiero internacional y el hundimiento de la burbuja tecnológica de inicios de este siglo lleva a estos capitales a buscar formas alternativas de inversión. El ámbito escogido en este caso fue la vivienda, tomando varias formas según los contextos locales, posibles en buena parte gracias a unos tipos de interés históricamente bajos.
En los Estados Unidos, este fenómeno tomó la forma de las hipotecas subprime, ya conocidas. En el caso del Estado español, debemos sumar a estos factores financieros el entorno creado por el Decreto Boyer de 1985 y las leyes en las que se basan, que eliminaban la figura del contrato de alquiler indefinido y la prórroga forzosa para el propietario, hecho que favorecía el mantenimiento de las viviendas en alquiler existente y el mantenimiento de un cierto nivel de precios. Fue a partir de esta reforma que disminuyeron las viviendas en alquiler, pasando muchos de ellos a ser instrumentos de especulación muy jugosos.
El caso español
En el caso español, es a partir de 1997 que se empiezan a detectar aumentos cada vez más gra ndes de precios, así como de la participación del sector de la construcción en la economía. A finales del siglo XX suceden una serie de políticas que favorecen el aumento de precios y la destrucción del territorio.
Una desregulación financiera y urbanística que facilitan la producción y compra de una vivienda. Un ejemplo lo encontramos en la ampliación de las deducciones fiscales para la compra de la primera, segunda y tercera residencia, o los cambios en los criterios por considerar un suelo como urbanizable. Y la creación y potenciación de grande proyectos de infraestructuras, sobre todo carreteras, que permiten el acceso a espacios físicos antes aislados y revalorizan la tenencia y control del espacio físico como forma de explotación.(1)
F ue la abundancia de capital que impulsó las entidades financieras a conceder hipotecas con mucha facilidad, pero de manera diferente a los Estados Unidos. En el caso español, se transformaron las condiciones: se concedían hasta el 100% del valor tasado y se alargaba el plazo de pago, en consonancia con los aumentos de precios.
Pero ¿con qué mecanismo se produjo el aumento de precios? Que podríamos denominar circuito básico del aumento de precios es suficientemente conocido: al esperar un aumento de precios en el futuro, se producen cada vez más revalorizaciones y más compras, algunas por esquivar el aumento de precios, pero muchas por aprovecharse, volviendo a alimentar el ciclo y hinchando la burbuja.
La conexión con la política local
En el ámbito autonómico y municipal es dónde más se plasma la importancia del control del espacio, pero sobre todo de revalorizarlo, de rehabilitarlo. De transformarlo, en definitiva, en un ámbito para la extracción rápida de beneficios.
Se debe tener en cuenta que estos dos tipos de administraciones son las que tienen la mayoría de las competencias en materia urbanística y de regulación del espacio público. Antes y durante estos años de burbuja inmobiliaria, hemos podido ver sus actuaciones bajo formas muy diversas: los procesos especulativos a los cascos históricos de nuestros pueblos y ciudades, la promoción de planes urbanísticos en cualquier parte del territorio o las sucesivas leyes para limitar todavía más el uso no comercial del espacio público son una buena muestra.
Debemos tener presente las conexiones con la política local, con todos los escándalos de corrupción a las zonas de turismo basado en urbanizaciones. No han sido nada extrañas estos años conexiones personales y familiares entre regidores y alcaldes y constructores y promotores.
El sector financiero
Por último, podemos situar las entidades financieras en la visión general. Se beneficiaban enormemente de la burbuja inmobiliaria. Al financiar tanto l a oferta como la demanda se beneficiaban tanto del aumento de precios como del número de créditos hipotecarios. Hace falta explicitar el circuito de financiación para poder entender el papel de bancos y cajas.
Habitualmente, los promotores obtenían el suelo para construir y financiaban a los constructores la edificación de las viviendas mediante los créditos que daban los bancos y cajas. Posteriormente, al vender la vivienda, cancelaban las deudas de varias maneras, pero sobre todo a partir de lo que venían. La demanda, los compradores de vivienda solicitaban una hipoteca, muy posiblemente a los mismos que financiaban la obra.
Así como bancos y cajas se beneficiaban de la burbuja: de una parte, concedían más créditos a la oferta en construirse más; de la otra, los importes a pagar por aquellos que las compraban eran cada vez más grandes, aumentando el valor de los créditos concedidos. Un aspecto a tener en cuenta son las interrelaciones entre los diversos sectores implicados: las grandes constructoras tenían acciones de los grandes bancos, al mismo tiempo que cajas y bancos tenían promotoras propias, igual que muchas constructoras. Hace falta añadir las interrelaciones entre sociedades de tasación y cajas, como el caso de TINSA, fundada y participada por el conjunto de cajas del Estado español organizadas a la CECA.
Cuando la burbuja inmobiliaria reventó en los Estados Unidos se empezaron a generalizar tanto los impagos como las dudas sobre la vivienda como inversión. Llegado a este momento, el miedo al estallido de la burbuja y su fragilidad rompió el mecanismo de crédito entre bancos, al mismo tiempo que recortaban el crédito no sólo a las operaciones inmobiliarias, sino también al resto de sectores de la economía, precipitando la situación de crisis inmobiliaria y, por sus conexiones, financiera y económica. Un ejemplo son los recientes colapsos de bancos como Lehman Brothers.
Como conclusión, podemos afirmar que las raíces de la crisis inmobiliaria provienen en el tiempo de bastante atrás y, en del capitalismo, no son ajenas a los grandes movimientos de capitales ni mucho menos al principio de la obtención de beneficios a cualquier precio típico del capitalismo actual. Hace falta tener presente que, durante el periodo de la burbuja inmobiliaria, los salarios reales se han mantenido estancados en el Estado español, hecho que manifiesta la falta de base económica de las familias por mantener la demanda de vivienda de los últimos años.
Sin duda, la crisis económica afectará más aquellos países que han sufrido una burbuja inmobiliaria, como el caso español. Su magnitud todavía está por ver.
Nota:
1 Este factor se ha financiado en gran parte, a nivel del Estado español mediante el Fondo Comunitario Europeo, por el cual su papel de ayuda para mejorar los países miembros sería más que discutible.
MÁS INFO: http://seminaritaifa.org
Jordi Berbis es miembro del Seminari d´Economia Crítica Taifa