Gloria Rubio ha estado recientemente en Iruñea en unas jornadas sobre las garantías del derecho a la vivienda organizadas por REAS para explicar el modelo de la cooperativa de vivienda con cesión de uso que se está impulsando en Catalunya.
Gloria Rubio, de la Fundació La Dinamo, ha participado recientemente en unas jornadas organizadas por REAS en Iruñea sobre el reto de garantizar el derecho a la vivienda, exponiendo el modelo de cooperativa de vivienda con cesión de uso que han impulsado en Catalunya.
¿Qué es una cooperativa de vivienda con cesión de uso?
La diferencia principal es concebir la vivienda como un bien de uso, no como un bien de mercado. Eso se sustenta en la propiedad colectiva. Es la cooperativa la que tiene la propiedad colectiva del edificio y siempre va a ser así, durante toda la vida. Las socias de la cooperativa van a tener la cesión de uso de cada uno de los espacios, pero no van a disponer de las viviendas para venderlas a terceros o traspasarlas a nadie. Además, son cooperativas sin ánimo de lucro, lo que las diferencia mucho de otros modelos, ya que nadie quiere sacar rédito económico del impulso de estas viviendas. Y son de iniciativa social. Depende del territorio puede que tengan el reconocimiento de promotoras sociales de viviendas, como en Catalunya. Junto a ello, es que son proyectos que se basan en la autogestión y en la autopromoción. Buscamos que las protagonistas sean las personas que impulsan el proyecto. Deben ser las personas las que dibujen el proyecto y los usos que haya en cada espacio. El objetivo es que los espacios privativos sean lo más reducidos posible para que los espacios de la comunidad sean lo más amplio para compartir actividades no solo con el edificio, sino también con el barrio o el municipio. Todos los tipos de unidades de convivencia que se puedan desarrollar pueden tener cabida, lo que no sucede con los modelos convencionales, ya que no tienen espacios comunitarios y las viviendas privativas están pensadas para las familias heteronormativas. Asimismo, se busca la sostenibilidad, no solo ambiental, sino también con el entorno comunitario.
Históricamente, las experiencias de cooperativas de viviendas acababan entregando la propiedad de una casa a los socios. Su modelo supone un paso más y requiere de un cambio de mentalidad importante.
Sí, totalmente. Las cooperativas, históricamente, se hacían solo para promover la vivienda. Pero una vez estaba hecha, división horizontal y cada uno tiene su casa. Esto propone un cambio cultural sobre la propiedad privada y la necesidad que nos hacen creer de que no vamos a ser felices hasta que no tengamos la propiedad de una casa. No se necesita la propiedad de una casa para vivir. Lo importante es vivir no poseer. Ha habido bastante discusión con el sector cooperativista histórico y tradicional, que ha tenido mucho peso. El modelo es distinto.
Están exigiendo a la gente un alto nivel de compromiso, se está toda la vida participando en el proyecto.
Sí, es un tema que siempre surge en el debate. No es que haya una dificultad económica para participar en los proyectos, sino que exigen tiempo y dedicación. Es una decisión para toda la vida. Pero una hipoteca también suele ser para toda la vida y nadie se hace tantas preguntas.
Imagino que buscarán que las viviendas sean asequibles y que sean una alternativa a la especulación.
La asequibilidad es un objetivo y un reto a la vez. El modelo plantea como objetivo que la vivienda sea asequible y lo sea durante toda la vida. Esto último es más fácil porque controlas si hay que subir las cuotas o si se va a intervenir en el edificio para mejorar algo. Es verdad que algunos proyectos tienen una asequibilidad tensionada, no está llegando a los grados que quisiéramos. Es verdad que ahorramos intermediarios, con lo que hay una asequibilidad de saque, y que en la mayoría de los proyectos las cuotas mensuales están por debajo del índice de alquiler de precios. Pero la barrera más importante está siendo la aportación inicial, que requiere un ahorro que la mayoría de las personas no tienen. Se han conseguido ayudas para bajar estas aportaciones iniciales, pero es un reto. Construir una casa vale mucho dinero y si hablamos de suelo privado, mucho más. En los últimos años, han subido también los materiales de construcción. En Catalunya ha habido un aumento de las ayudas públicas, pero no ha compensado el incremento de los precios de todos los demás. Hay países en los que este modelo está funcionando es porque ha habido una implicación de las instituciones públicas.
¿Y cómo es el nivel de ayudas que reciben?
No es el que sería necesario. Hay casos concretos en los que se dan estas situaciones. En Catalunya, tenemos el derecho de tanteo y retracto que nos permite acceder a propiedades ya construidas que provienen de ejecuciones hipotecarias. Ahí sí que hay condiciones de ayudas y de financiación bastante ventajosas. En estos proyectos de tanteo y retracto, la aportación inicial está entre los 4.000 y los 6.000 euros. Es mucho dinero, pero no hablamos de las grandes cantidades que se necesitarían si no. Hablamos de cooperativas mucho más diversas.
¿Esta aportación inicial puede suponer un límite para el acceso para algunas personas y que se marque un determinado sesgo?
Es difícil decir qué tipo de personas entran porque los proyectos son muy diversos. Depende de si están en el ámbito urbano o en el rural, de qué medida son, de si son veinte viviendas o son 40, de si el grupo era grande desde el principio o no. Hay muchas variables. En Catalunya, prácticamente todas las viviendas están calificadas como de protección oficial, por lo que todo el mundo cumple los requisitos y nadie supera el nivel de ingresos que se establece.
¿Cuántas viviendas se inscriben en este modelo en Catalunya?
Estamos en las mil viviendas, con unos 50 proyectos. Aproximadamente, la mitad es suelo público y la otra mitad privado. Frente a los modelos convencionales de alquiler o venta es poquísimo, pero empieza a tener un poco de pesa. En Catalunya se han hecho alianzas con otras entidades sociales, el sector de la vivienda cooperativa está teniendo su peso.
¿Hay diferencias entre impulsar proyectos en el ámbito rural y en el urbano?
Sí. Una de las cuestiones que nos lleva a avanzar hacia la asequibilidad económica es el tamaño. Cuanto más grandes, más económicos, porque hay unos costos fijos. En el ámbito rural es muy difícil que haya un proyecto muy grande porque no respetaría el territorio. Suelen ser proyectos más pequeños, se han rehabilitado masías, o fincas pequeñas en pueblos, …
Habla de la variedad de proyectos. Cuéntenos algunos casos.
Uno de los más recientes es una cooperativa de vivienda dispersa. Es un proyecto comunitario en L’Hospitalet, en el barrio de la Florida. Se están recuperando viviendas, algunas estaban ocupadas y otras no, de vecinos y vecinas que estaban siendo expulsados del barrio. L’Hospitalet es uno de los municipios más densos a nivel europeo y hay mucha entrada de fondos buitre. Está tocando a Barcelona y hay gentrificación. Creo que es el proyecto más asequible que hemos acompañado. Son viviendas en un estado muy justito a nivel arquitectónico y de salubridad y se está interviniendo para que sean viviendas con las condiciones necesarias para ser habitables. Llevamos cinco viviendas, que son pocas, pero el objetivo es ir creciendo. Se está haciendo una figura jurídica con varias entidades que serán las propietarias de las viviendas que irán cediendo el uso a los cooperativistas.
Otro de los proyectos es el de la Titaranya, en Valls, en la provincia de Tarragona. Se adquirieron unas fincas en el casco antiguo, que está muy degradado. Hay muchas fincas abandonadas y cada vez vive menos gente. Se han conseguido rehabilitar viviendas y se han cedido a la cooperativa Titaranya. Este proyecto no nace tanto de la necesidad de viviendas, sino de la de espacios comunitarios y sociales en el barrio. Pero se ha combinado todo. Se está logrando que viva más gente en el barrio.
Mediante el tanteo y retracto, en Lleida se accedió a un edificio que se quedó hecho pero sin ocupar por la crisis inmobiliaria. En 2019, el BBVA lo quería vender. Como provenía de una ejecución hipotecaria intercedimos la compra. Era un edificio de 30 viviendas y se consiguió recuperar. Es propiedad de La Dinamo, pero se financió con una línea muy ventajosa del Institut Català de Finances. Durante 75 años pertenecerá a La Dinamo y en el año 76 pasará a la Generalitat de Catalunya para vivienda. protegida. También obligan a ceder un porcentaje de viviendas para la bolsa de emergencias del municipio. Se impulsó una cooperativa, La Closca, y se le cedió la propiedad. La aportación fue de 4.000 euros y es una de las cooperativas más jóvenes y muy diversa.