La falta de un parque de vivienda pública de alquiler la ha reducido a un cajón de sastre. La cultura patrimonialista de los gestores, de derecha o izquierda, ha menospreciado este modelo durante décadas. Pisos vacíos, edificios en mal estado, fincas mal administradas y la aplicación dura de la LAU han sido sus males endémicos. Una […]
Una declaración de principios
Aunque nos atrevemos a hablar de Catalunya y Barcelona este documento podría ser extensible a cualquier gran ciudad del Estado español. Sencillamente la vivienda de alquiler público, escasa y desatendida, que representa genuinamente el derecho de uso sobre el derecho de propiedad, no ha podido albergar ni una pequeña parte de la gente que ha sido centrifugada por la enorme burbuja patrimonial gestada durante medio siglo.
Hoy una tercera parte de los hogares de Cataluña vive al límite. No pueden hacer frente a ningún gasto extra que no sea comer o vestir e incluso esto es complicado. No hace falta dar muchos datos. El llamado precariado, aquellos ciudadanos o hogares que viven en menos de 1000 € son mayoritarios en las calles de pueblos y ciudades de Cataluña.
La burbuja patrimonial española está centrifugando miles de ciudadanos, el precariado, a la emergencia habitacional sin que el Estado haga otra cosa que dejarlos devorar por el mercado. Por eso, de todos los derechos robados en nombre de la crisis, quizás uno de los importantes sea la vivienda. Sin él no hay proyecto de vida (el 75% de los jóvenes viven con sus padres). Mayoritariamente el nuevo precariado ya no puede vivir en viviendas en propiedad o la perderá en los próximos tiempos. Ya no tienen perfil financiero solvente. Pero también en el mercado de alquiler la relación ingresos / renta de alquiler ya hace tiempo que no guarda relación con una estructura salarial en espiral deflacionista. No es de extrañar que el 70% de los desahucios en Barcelona sean por impago de la cuota del alquiler. Cuando esto sucede cae sobre el inquilino todo el peso dictatorial de la LAU (Ley de Arrenadaments Urbanos). Una de las leyes más regresivas de Europa.
El mercado del alquiler es casi 100% privado, controlado por el lobby del ladrillo, bancos y los API, que mantienen precios por encima de la realidad social chupando la sangre a los más pobres. Contradictoriamente todos buscan «el alquiler seguro» pescando en aguas turbulentas. Una contradicción insoluble en el mercado que acaba juntando los peor situados: los pequeños propietarios enfrentados a familias en precario imposibilitadas de pagar recibos que superan el 50% de la renta disponible. Son los centrifugados del sistema. En esta guerra entre pobres la LAU resuelve a favor de la propiedad. Es un contrato privado, supuestamente de libre concurrencia, donde las leyes y la justicia hacen prevalecer la propiedad sobre el derecho a la vivienda.
El derecho de propiedad inmobiliario ejerce una férrea dictadura sobre el derecho a una vivienda digna y asequible y sume en un oscuro futuro a una sociedad incapaz de imponerse a la dictadura patrimonialista del lobby financiero-inmobiliario. Si la Justicia, que es juez y parte, impone las condiciones del fuerte, la Administración mira hacia otro lado aduciendo que en los contratos privados no se meten. Ahora el equipo de Gobierno del alcalde Trias en Barcelona reconoce que tiene un problema con los desahucios de alquiler en la ciudad condal.
Los diferentes planes de incorporar los pisos privados a un fondo de vivienda social han fracasado estrepitosamente desde la Bolsa d’Habitatge Social de Barcelona a la Sociedad Pública de Alquiler que dejó un agujero de 21 millones de euros. La Banca «ha prestado» «la basura». La Generalitat de Catalunya después de dos años negociando con Catalunya Caixa ha reconocido que los pisos eran morralla. Las promotoras, inmobiliarias o los pequeños propietarios no se fían de dejar los pisos a una Administración que es morosa profesional. Las únicas almas caritativas, para con los pobres, sólo «prestan sus propiedades» a la Iglesia aunque, aún así, Cáritas sólo gestiona poco más de 300 pisos en Catalunya.
La Taula del Tercer Sector de Catalunya y especialmente Cáritas, a través de Carme Trilla, continúan apostando para movilizar los pisos vacíos de particulares y la Banca por subvencionar con ayudas públicas para conseguir alquileres más sociales. Prouespeculació y nuestra Asociación 500×20 está en desacuerdo con esa propuesta en tanto distorsiona el mercado manteniendo los precios elevados de los alquileres y dando más poder económico al más fuerte en esta relación desigual entre propietarios y inquilinos. Carme Trilla tiene razón cuando exige medidas urgentes pero ofrece políticas que ya han fracasado y agravaran la situación porqué la beneficencia no empodera a la gente.
Tienen otra propuesta de tasar las zonas residenciales con precios máximos, como ocurre en algunos países, pero creemos que generará la estratificación social de las barriadas. ¿Acaso no pueden haber viviendas sociales en Tres Torres o en Chamberí?
Finalmente, cada vez más amplias capas de la población están recibiendo ayudas condicionadas a la firma de un «contrato familiar» con normas más que discutibles, a la que son forzadas por las Administraciones. Este sistema genera un proceso de burocratización de los Servicios Sociales, que se convierten en un sistema de monitorización de las clases populares por el «Gran Hermano». Las negociaciones de la Generalitat y la Taula del Tercer Sector de Catalunya contribuirán aún más a convertir a los Servicios Sociales y a sus trabajadores en fiscales de un precariado postrado a la beneficencia. No quedan demasiado lejos las ideas de Thatcher que convirtieron derechos en beneficencia a cambio de los deberes bien hechos.
¿Alguien tiene una solución habitacional estable para el precariado?
Ahora bien, los datos de la Taula del Tercer Sector, avaladas por la propia Administración catalana, indican que 70.000 hogares en Barcelona necesitan un contrato estable de alquiler que no supere los 100 € de renta mensual. Todo incluido. Este debería ser el alcance mínimo de un parque de vivienda pública en Barcelona que no existe. Pero que no exista no significa que hoy 300.000 personas de nuestra ciudad esperan una solución malviviendo mientras hay miles de pisos vacíos. Estamos hablando pues de 70.000 viviendas de emergencia social o, dicho de otro modo, de alquiler muy asequible.
Las tenemos, pero no están accesibles porqué intereses muy poderosos controlan el mercado. Ganar el debate a la opinión pública sobre la necesidad de este parque de vivienda no puede quedar circunscrito sólo a un problema de beneficencia. Esta reducción nos llevaría a construir guetos a los que apartar a los perdedores de esta injusta sociedad.
No, nosotros hablamos de vivienda pública de alquiler como un derecho de cualquier ciudadano , tanto gane mucho o poco, a una vivienda digna y asequible a sus posibilidades razonadas entorno del 20 al 30% de la renta disponible. Todo el mundo paga impuestos y todo el mundo se beneficia de los derechos ciudadanos. Este es el debate necesario para una opción estable económica, legislativa, jurídica y socialmente. Sencillamente es poner la vivienda al margen del mercado.
Pero necesitamos una segunda condición. No aceptamos una aplicación restrictiva con contratos temporales a los que están sujetos actualmente los inquilinos, fruto de las modificaciones legislativas del PPsoe a la LAU, que han convertido el alquiler en la particular dictadura del arrendador. No es posible un proyecto estable de vida con contratos de 3 años renovables año a año .
Derecho o beneficencia
Barcelona tiene ahora un parque de vivienda social que apenas supera los 10.000 viviendas y ahora sí que está lleno. Algunas viviendas dotacionales de jóvenes incluso han sido vendidos a fondos de inversión privados (SOCIMI). En este pequeño parque de vivienda el papel de la Administración, en nuestro caso, el Consorcio de la Vivienda de Barcelona (CHB) ha sido nefasto.
Lejos de ser un modelo, el parque de vivienda ha sufrido como males endémicos los pisos vacíos, edificios en mal estado y fincas mal administradas. La cultura patrimonialista de los gestores, de derecha o izquierda, ha sido el ADN de una gestión opaca que ha primado la lógica del mercado privado, otras veces la beneficencia y la aplicación dura de la LAU .
El menosprecio del parque de viviendas ha sido una constante durante décadas por parte de los gestores públicos. Estas viviendas eran una molesta carga de la que había que desembarazarse. Y los inquilinos eran beneficiarios, no de un derecho, sino de beneficencia y por lo tanto siempre sospechosos de engañar. Hemos llegado a situaciones inverosímiles con viviendas vacías por largas temporadas tapiadas con puertas de hierro o, por el contrario, cuotas de alquiler que han superado incluso en el mercado privado. Las irregularidades en los cobros de los extras o del mantenimiento han igualado al Consorcio -CHB- con las prácticas más dudosas del mercado privado.
Muchas veces la vivienda pública se ha convertido en una especie de barraquismo vertical donde se han juntado problemáticas sociales con paro, familias desestructuradas, etc que reforzaba por un lado el carácter exclusivamente asistencial y, por otro lado, una opinión pública en contra. Si la vivienda social era mal vista, como un derroche de recursos, la opción neoliberal, la opción patrimonialista de acceso a la vivienda se reforzaba y reforzaba aún más la burbuja inmobiliaria, que a fin de cuentas era lo que interesaba.
La apuesta actual del Ayuntamiento de Barcelona y de la Generalitat para dar un papel dominante en la vivienda social en las entidades del tercer sector y especialmente a Cáritas, organización católica en manos del Obispado de la ciudad, reforzarán el carácter asistencial del alquiler público alejándolo aún más de su carácter de derecho universal básico. No es casualidad, que Cáritas, reciba donaciones de pisos de los bancos en lugar del estado que los ha salvado con el dinero de todos. Es un acercamiento cada vez más descarado al modelo anglosajón y thatcheriano. Por esta razón, nosotros reivindicamos la vivienda pública como un derecho fundamental de los ciudadanos y por lo tanto un derecho exigible al Estado. Tiene un nombre: alquiler social universal.
(*) Caminemos hacia otro modelo posible…
Dentro del marco legal actual, varios abogados y urbanistas, así como sentencias europeas y estatales permitirían modificar los parámetros en el que se mueve la gestión de la vivienda pública y social tanto en la ciudad de Barcelona como en todo el país. La Disposición Adicional Primera de la LAU permite establecer un régimen diferenciado en los contratos de alquiler de las viviendas en alguna de las modalidades de promoción pública. Estos contratos podrían no estar sujetos a la legislación en materia civil y patrimonial.
En primer lugar, su adjudicación está sujeta a un procedimiento de concurso transparente en base a unos criterios preestablecidos. En segundo lugar, las rentas vienen marcadas por ley y finalmente las condiciones no son objeto de la supuesta libertad contractual civil. El alquiler público se acercaría más a la prestación de un servicio público y, por tanto, sería el desarrollo de una competencia de la Administración en materia de vivienda que daría servicio mediante los contratos suscritos con sus inquilinos. Estos contratos, por lo tanto, no serían de naturaleza estrictamente civil y patrimonial sino que sus condiciones y las cuotas a satisfacer serían parte de la prestación del servicio público.
Esto es importante, porque en la venta a fondo buitres del parque de vivienda en Madrid o Barcelona, habría que preguntarse si las garantías a los inquilinos no deberían haber sido incluidas en los pliegos de condiciones de la venta. Este matiz es fonamental pues los concursos de compraventa no sólo han estado faltos de transparencia y concurrencia en el caso de Barcelona , sino que las condiciones de prestación del servicio público de las viviendas sociales están hoy en duda. Para el caso de las viviendas de jóvenes, considerados equipamientos dotacionales, añadiríamos aún más interrogantes.
Por otra parte, los contratos de alquiler social estarían determinados por las leyes de protección del consumidor en este caso de un bien fundamental como es la vivienda. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJEU) ha legislado profusamente sobre la materia en cláusulas abusivas como la revisión unilateral de las condiciones de los contratos de alquiler social que podrían causar la pérdida de la vivienda habitual. Esta cuestión se podría judicializar en tanto la revisión unilateral de las condiciones podría resultar una posición de indefensión del inquilino. Esta circunstancia ya ha sucedido en el edificio privatizado de pg Urrutia. No son palabras pues una sentencia contra Alokabide ha permitido detener un desahucio por negarse éste a revisar una cuota abusiva.
… Alquiler Social Universal
Podría ser la firma de nuevos contratos de alquiler objeto de abuso? Se han mantenido las condiciones anteriores? La respuesta es no en el caso de Colon Viviendas en Barcelona. Desde el punto de vista de la jurisprudencia actual sería discutible que las condiciones de los contratos de alquiler, en prestación de un servicio público, sólo se limitaran a la vigencia de los contratos. Ha sido mucho más grave aún que se haya obligado a los inquilinos a suscribir nuevos contratos con las condiciones cambiadas y esto podría ser objeto controvertible ante tribunales de justicia civil.
Dicho de otro modo, en el momento de compra-venta a un tercero, lo relevante no es sólo el análisis del precio pagado por la venta en el expediente patrimonial de la Fundación Pisos de Alquiler (y por tanto el Consejo Comarcal del Barcelonés, REGESA) sino también las repercusiones que esta venta tendrá sobre los contratos de alquiler. Por lo tanto sería imputable a Regesa, y a su subsidiaria la Fundació «Pisos de Lloguer» -hoy desaparecida-, la falta de transparencia en todo el proceso en un sector como es el de pisos para jóvenes que debería tener la consideración de regulado.
No es una cuestión baladí porqué el interés de la Agencia Catalana de l’Habitatge como del Ayuntamiento de Barcelona, es externalizar toda la gestión de la vivienda pública pero sobre todo la emergencia social que se convertiría en pura beneficencia y no en la prestación de un servicio público. Se crearía una gestora de vivienda social que administraría la Fundación Habitat 3 que recibiría familias «teledirigidas» desde Servicios Sociales. Las actuales negociaciones con la Taula del Tercer Sector y otras entidades para la gestión de las viviendas sociales existentes y aquellas que se integren más adelante mediante dicha Fundación podrían contravenir todo lo expuesto. Entre otras razones porque esa Fundación no está bajo la tutela pública sino de personas nombradas por entidades cuyo ideario no es el interés general sino entre otros por motivos religiosos que poco tienen que ver con la supuesta laicidad del Estado.
En ese terreno pantanoso la prestación del servicio público de vivienda por esas Fundaciones, cuyo nombre ya levanta sospechas, se alejaría de lo que defendemos en este artículo y se convertiría en una relación contractual privada en relación al alquiler. Los contratos de alquiler y las condiciones, por lo tanto, ya no serían parte de la prestación de un servicio público. La mejor demostración lo tenemos en la gestión de los edificios privatizados de jóvenes de Barcelona que cuando estaban bajo la tutela de la Fundación Pisos de Lloguer la gestión diaria estaba en manos de un API y las condiciones del alquiler sólo tenían algo de públicas porque la cuota base la imponía la administración.
Esta discusión es extensible a todas las viviendas que hoy gestiona la Agencia Catalana de la Vivienda como el Consorcio de la Vivienda de Barcelona con todos los pisos de emergencia que está concediendo. Y es nuestra lucha declarada por el alquiler social universal.
(*) Una parte de los razonamientos de este artículo han sido inspirados en las webs de LEOLO y Urbaniker.
Salva TORRES, activista Asociación 500×20
Rebelión ha publicado este artículo con el permiso del autor mediante una licencia de Creative Commons, respetando su libertad para publicarlo en otras fuentes.