La compraventa de viviendas registradas en España –usadas y de mercado libre, la gran mayoría- ha pasado de 355.600 en 2015 a 501.100 en 2019, informó el Instituto Nacional de Estadística (INE) el pasado 12 de febrero.
Tras la crisis inmobiliaria, el punto más bajo en el precio medio de la vivienda (nueva y usada) se alcanzó en febrero de 2015; desde entonces y hasta febrero de 2020, se ha producido un incremento medio en los precios del 16,5%, según la empresa de tasaciones Tinsa.
Una de las tendencias significativas, tras la recesión de 2007, es el desarrollo del mercado de arrendamientos: el porcentaje de hogares con la vivienda en alquiler se situó en el 17,8% en 2018 (Encuesta Continua de Hogares del INE). En ese contexto, en el tercer trimestre de 2019 los desahucios por el impago de alquileres representaron el 68% -6.936 desahucios- del total de lanzamientos, según el balance del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). En enero de 2011, el precio medio de los pisos de alquiler era de 7,7 euros/metro cuadrado, mientras que en enero de 2020 el promedio había escalado hasta los 11 euros (18,9 en el barrio exclusivo de Salamanca, en Madrid), apunta el portal inmobiliario Idealista.com. En este contexto, el Sindicat de Llogateres de Catalunya ha convocado el 1 de marzo una manifestación en Badalona contra los “fondos buitre” y por la regulación de los precios del alquiler.
El geógrafo y profesor en la Universidad Complutense y el CSIC, Ricardo Méndez, analiza en el libro Ciudades en venta. Estrategias financieras y nuevo ciclo inmobiliario en España (Universitat de València, 2019) el papel de algunos actores. Entre otros la banca, y su relación con el negocio hipotecario (en 2006, antes que pinchara la burbuja, se firmaron 1,3 millones de hipotecas sobre viviendas, que descendieron hasta 199.703 en 2013 -el punto más bajo del ciclo-, mientras que en 2018 alcanzaron ya las 348.326); cuestión diferente son los créditos de la banca a las familias para que pudieran adquirir un piso, todavía no devueltos y que figuran en el pasivo de las entidades: sumaban en 2018 cerca de medio billón de euros (Banco de España, 2019).
Actualmente “la banca continúa siendo un actor importante como responsable del crédito a los promotores”, subraya Ricardo Méndez; los bancos se convirtieron, además, en propietarios de primer orden tras el estallido de la crisis, que dio lugar a una pesada transferencia: “La adjudicación de grandes bolsas de suelo y promociones inmobiliarias como contrapartida de los créditos impagados por las promotoras, junto a los cientos de miles de viviendas, locales, naves u oficinas desahuciados, supuso un peso muerto improductivo que lastraba sus balances y rentabilidad”. Para enajenar esta losa, los bancos constituyeron filiales inmobiliarias; por ejemplo Altamira Santander Real Estate (por el Banco Santander, en 2009); Solvia (Banco Sabadell, en 2008) Servihábitat (CaixaBank) o Anida (BBVA).
Las entidades han traspasado buena parte de los llamados activos inmobiliarios a fondos de inversión, actores de relieve en el nuevo ciclo. Por ejemplo, Caixabank vendió en junio de 2018 su negocio inmobiliario (valoración neta contable en cerca de 7.000 millones de euros) al fondo de inversión Lone Star, y en la nueva sociedad mantendría una participación del 20%. Tras la compra del Banco Popular, el Banco Santander acordó la venta -en agosto de 2017- del 51% de la cartera inmobiliaria del Popular al fondo Blackstone (el comunicado de la entidad financiera cifraba en 104.000 millones de dólares el negocio inmobiliario de Blackstone en Estados Unidos, Europa, Asia y América Latina). También el BBVA vendió, en octubre de 2018, el 80% de su negocio -“tanto los activos inmobiliarios como los empleados (para su gestión)”- a Cerberus Capital Management.
“Estas ventas han proliferado desde 2013, en mayor medida a partir de 2017, lo que ha generado cierta confusión, pues la búsqueda de rentabilidad a corto plazo multiplica las compraventas entre diferentes operadores”, explica el también autor de La telaraña financiera: una geografía de la financiarización y su crisis.
Tras la quiebra de algunos gigantes que hicieron fortuna durante el boom del ladrillo (la suspensión de pagos de Martinsa Fadesa se produjo en 2008 y la de Reyal Urbis, en 2013), han irrumpido en España grandes promotoras inmobiliarias controladas por fondos de inversión: Vía Célere (por el fondo estadounidense Värde Partners), que integró a la inmobiliaria Aelca y en 2019 entregó 1.241 viviendas principalmente en Madrid; Neinor Homes, cuya actividad se inició en mayo de 2015 cuando el fondo norteamericano Lone Star compró Neinor, inmobiliaria de Kutxabank; o Aedas Homes, en manos del fondo Castlelake; en otra de las grandes promotoras residenciales, Metrovacesa, el Banco Santander y BBVA suman el 70% de las acciones.
El libro de Publicacions de la Universitat de València (PUV) apunta ejemplos de complicidades y estrategias especulativas. En 2013, el antiguo Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (IVIMA) vendió 2.935 pisos sociales de alquiler al banco de inversión estadounidense Goldman Sachs y el fondo Azora; el Tribunal Supremo anuló esta venta en diciembre de 2019. También en 2013, la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) enajenó 1.860 pisos de protección pública a Blackstone. El PP gobernaba entonces el Ayuntamiento (Ana Botella) y la Comunidad de Madrid (Ignacio González); “se privatizaron bastante por debajo de su valor real de mercado y con el consiguiente deterioro de la situación para los inquilinos”, concluye Méndez.
Los fondos de inversión adquirieron también hoteles, naves logísticas, centros comerciales y grandes inmuebles de empresas (en septiembre de 2018 el fondo Angelo Gordon compró al BBVA, por cerca de 100 millones de euros, la antigua sede en Bilbao del Banco de Vizcaya, una torre de 21 plantas). Asimismo, subraya el autor de El nuevo mapa geopolítico del mundo, “los fondos se han convertido junto con las SOCIMI en los principales caseros del país, con una presencia hegemónica en el mercado del alquiler” (los fondos de inversión poseían, a finales de 2018, más de 110.000 viviendas destinadas al alquiler). Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) se constituyen con un mínimo de cinco millones de euros, cuentan con beneficios fiscales y al menos el 80% de su cartera de inmuebles ha de dedicarse al alquiler, entre otras características.
España es el segundo país del mundo –tras Estados Unidos- en SOCIMI por número, aunque no en cuanto a capitalización. Merlin Properties es una SOCIMI que cotiza en el IBEX 35 y tiene como principal accionista al Banco Santander (22% de los títulos); la sociedad cuenta, según su página Web, con una cartera de activos inmobiliarios valorada en más de 12.300 millones de euros, entre otros 148 edificios de oficinas, 760 locales y 18 centros comerciales, 45 naves logísticas y tres hoteles. Inmobiliaria Colonial es otro de los colosos, con el Estado de Qatar y el grupo mexicano Finaccess como accionistas mayoritarios; Colonial tiene en propiedad 19 inmuebles en el centro de negocios de Barcelona (921 millones de euros), 26 en el de Madrid (1.783 millones) y 20 en el de París (6.144 millones), que destina al alquiler de oficinas. Asimismo el 10 de enero Blackstone anunció la creación de una nueva sociedad, Testa Home, con la que gestionar los 20.000 pisos de alquiler que tiene –a través de diferentes SOCIMI- en España.
Ricardo Méndez Gutiérrez del Valle apunta otro agente del ciclo inmobiliario actual, la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), conocida como “banco malo”. Se constituyó en 2012, explica en su página Web, “para ayudaral saneamiento del sector financiero español y, en concreto, a las entidades que arrastraban problemas debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario”; esta idea se concretó en la recepción, por parte de la SAREB, de préstamos “tóxicos” que los bancos rescatados habían concedido a los promotores inmobiliarios, además de viviendas, plazas de aparcamiento, suelos rurales e industriales, promociones a medio construir, hoteles y locales comerciales (valorados en 50.781 millones de euros), con un plazo de 15 años para su venta; la mayor parte (55%) del capital del “banco malo” es privado (con el Banco Santander y Caixabank como principales accionistas), mientras que el 45% es público a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).
El autor de Ciudades en venta se refiere a la SAREB como “oportunidad perdida”. De hecho, explica Méndez, “se desestimó la oportunidad de constituir –al menos con la parte del dinero público invertido- un stock de vivienda social o de alquiler”; además, “a partir de 2015 la SAREB descentralizó la tarea de comercialización en promotoras inmobiliarias de bancos –Altamira, Servihábitat, Solvia, Haya-, lo que apunta una similitud en las estrategias de negocio”. El “banco malo” creó, a mediados de 2019, su promotora inmobiliaria –Árqura Homes-, que dice contar con suelos y obras sin terminar por valor de 800 millones de euros.
Sin embargo, la jerga especulativa, la inflación estadística y el trasiego inmobiliario tienen un reverso: en diciembre de 2019 una veintena de familias resistían al desahucio -con el apoyo de los movimientos sociales- en tres bloques de viviendas del barrio madrileño de Carabanchel, propiedad de la SAREB y en las que vivían de alquiler. En otro ejemplo de lucha, 232 familias de Barcelona, l’Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Granollers y Badalona han iniciado, con el respaldo del Sindicat de Llogateres, una campaña contra el “fondo buitre” Azora, “ante las subidas salvajes que quiere hacer en las renovaciones de los contratos del alquiler”.