El pasado mes de octubre se puso a la venta el libro Operación Chamartín, una losa para Madrid. Suelo público, negocio privado, una obra colectiva promovida y coordinada por la Comisión de Ordenación del Territorio de Ecologistas en Acción Madrid, que para sus autores y autoras constituye un “ejercicio imprescindible de ciudadanía y responsabilidad que habrá valido la pena si ayuda a reflexionar más allá del marketing y el fake-urbanismo oficiales sobre los retos urbanos actuales, y si, en definitiva, sirve para impulsar la defensa del derecho social a la ciudad” (cita del libro).
Efectivamente, el libro se inscribe en el debate social que esta operación ha generado a lo largo de sus ya más de 30 años de vida comatosa, y especialmente en su último ciclo durante el ayuntamiento “del cambio” presidido por Manuela Carmena que diseñó la actual versión, Madrid Nuevo Norte (MNN), aprobada definitivamente en marzo de 2020. Recoge y sistematiza la amplia contestación social y profesional suscitada por la operación en su actual configuración. De su lectura se deriva una conclusión clara y demoledora: la operación MNN no era en absoluto inevitable, los poderes públicos, que tienen legalmente la responsabilidad de velar por el interés general en el uso del suelo y los recursos básicos (especialmente cuando estos son de titularidad pública), disponían de todos los medios para establecer una ordenación coherente con los grandes retos globales que en el caso de Madrid se manifiestan con particular crudeza: la desigualdad y la exclusión; el cambio climático y la insostenibilidad de nuestro modelo de vida.
El libro da así voz a la ciudadanía crítica sepultada bajo una montaña de publicidad engañosa y retórica hueca emitidas desde medios e instituciones durante estos últimos años, engrasados por la munificencia del BBVA, principal beneficiario de esta operación.
En estas notas, dos de los autores del libro abordan brevemente algunas de las facetas más destacadas de la operación como anticipo o estímulo para la lectura del mismo, subrayando la importancia de los retos y conflictos que el modelo urbanístico de Madrid Nuevo Norte supone para el futuro de nuestras ciudades.
Pelotazo privado a costa del suelo público
En síntesis, esta operación consiste en la venta a bajo precio de terrenos públicos a una entidad financiera (BBVA), que mediante conchaveo y corrupción (en jerga oficial, colaboración público-privada) ha conseguido por una parte unas condiciones ventajosas del propietario mayoritario del suelo, es decir, el Estado a través de Renfe-Adif, y por otra la recalificación urbanística del ayuntamiento para pasar del uso ferroviario a otros lucrativos residenciales y terciarios, lo que permite la construcción de 1.700.000 m2 de oficinas y 10.000 viviendas, ninguna de estas, por cierto, pública ni social.
Resulta llamativo contrastar, como hace el libro, la génesis y justificación primigenia de esta operación con su evolución y realidad actual. La operación se lanza al inicio de los 90 como mecanismo para financiar la modernización de la Estación de Chamartín, transformando y vendiendo los suelos sobrantes vinculados al uso ferroviario en el entorno inmediato de esta. Se trataba entonces de poco más de 60 Has de suelo que se han convertido hoy ya en más de 235 Has sin que, 31 años más tarde, el operador ferroviario haya obtenido un solo euro para la estación. Por el contrario, esta se ha ido modernizando y ampliando su capacidad (sobre todo el número de vías de ancho internacional) de manera sostenida en el tiempo a costa, obviamente, de los presupuestos del Estado.
El libro describe el largo proceso de favores públicos y oscurantismo oficial[1] que ha envuelto a esta operación hasta convertirla en un prototipo, a gran escala, de lo que coloquialmente se denomina un pelotazo urbanístico, sustentado en varios pilares:
- condiciones privilegiadas de concesión de derechos públicos maximizando plusvalías y minimizando riesgos, así como valorando a la baja injustificadamente los derechos públicos (en este caso los suelos) que se transfieren;
- mejora continua y reiterada de estas condiciones a lo largo del tiempo, en contra de los intereses públicos, a pesar de la sistemática incumplimiento de sus obligaciones por parte de la concesionaria;
- recalificación del suelo y asignación de edificabilidades desmedidas.
Injusticia espacial
El libro enmarca la operación urbanística en el contexto de un territorio madrileño atravesado, o fracturado, por una brecha de desigualdad física, una frontera imaginaria en dirección NE-SO entre dos mundos que contrastan en términos de riqueza, oportunidades y calidad del hábitat. Un norte-noroeste de rentas altas, calidad ambiental, servicios y oportunidades de empleo, frente a un sur-sureste de menores rentas, de grandes infraestructuras de negativo impacto medioambiental (incineradoras, depuradoras, plataformas logísticas…) y que, tras el proceso de desindustrialización iniciado en los 80, se ha convertido en una enorme ciudad dormitorio carente de fuentes de empleo de calidad.
La operación MNN contribuirá a consolidar esa tendencia de desigualdad geográfica que constituye una manifestación de la injusticia espacial que caracteriza a la ciudad y el territorio en esta era de capitalismo extractivo. Una altísima concentración de empleos de oficina que si se llegara a realizar en su totalidad podría atraer a unos 250 ó 300.000 empleados/as, lo que reforzaría la especialización territorial: empleos de calidad al norte; residencia de trabajadores al sur. Injusticia espacial que además conlleva una sobredemanda de movilidad metropolitana de recorridos medios y largos, con negativos efectos medioambientales, y contrario al ideal contemporáneo de ciudad de proximidad, tal como el mismo libro analiza.
Una propuesta que contrasta con las oportunidades tan favorables que esos suelos ofrecen para contribuir a la mejora de la ciudad: Desde la renaturalización de esta, al conectar con los espacios naturales situados en su extremo norte, en particular el Monte de El Pardo y el Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, a la oferta de vivienda social en alquiler, aprovechando la propiedad pública de la mayoría del suelo. Hay que tener en cuenta que trata de un ámbito de dimensiones notables: su longitud, de unos 5,6 km, equivale a la distancia entre las plazas de Castilla y de Neptuno.
Las trampas
Para hacerse una mínima idea del cúmulo de irregularidades que concurren en la operación, baste con señalar que la clasificación de los terrenos como suelo urbano (en lugar de urbanizable como le correspondía por su situación objetiva) a toda la franja incluida en la operación al norte de la M-30 permite asignar a esta una edificabilidad de 1,05 m2/m2, por contraste con los 0,36 m2/m2 que el actual Plan General establece para los suelos urbanizables. Este simple truco implica unas plusvalías extra de más de 1.000 millones €[2].
Pero quizás el más llamativo fraude que la operación contiene es el de la losa-parque, analizado también con detenimiento en el libro. En síntesis, consiste en cubrir una parte de la playa de vías al norte de la estación de Chamartín y considerar que esa plataforma es un suelo que se transforma en la operación, asignándole por lo tanto edificabilidad; una aberración conceptual y jurídica que permite la obtención de otros 500 millones de € de plusvalías extra. Lo que se agrava con la aceptación de que esa losa -que se va a ajardinar- compute como zona verde para cumplir con las reservas dotacionales obligatorias, a pesar de que carece de las condiciones físicas adecuadas para realizar plenamente las funciones medioambientales de los espacios verdes urbanos.
El resultado es una densidad y colmatación tal de edificabilidad que a duras penas se cumplen los parámetros mínimos de reservas para dotaciones públicas, y mucho menos se ayuda a resolver los déficits que en este sentido presentan los barrios próximos ya existentes, en particular los situados al oeste de la operación en el entorno del pueblo de Fuencarral.
Operación inmobiliaria o financiera
La operación no es solamente especulativa, insostenible y antisocial, sino que, además, de momento, se ha demostrado inviable. Buena parte de la explicación radica en su misma concepción original por parte de los responsables de un ministerio de Fomento y Transportes entonces presidido por Josep Borrell. En lugar de diseñar un plan de transformación urbanística pilotado por las administraciones públicas competentes, teniendo en cuenta la propiedad mayoritariamente pública de los suelos, se decidió otorgar dicha gestión a un operador privado mediante concurso. De esta forma se entregó el destino de la operación a una entidad financiera (inicialmente el banco Argentaria, posteriormente BBVA por absorción de aquel), cuyo interés primero no es obviamente el bienestar general y la calidad del medio urbano, sino la obtención del máximo beneficio en la operación, aunque para ello deba retener sine die el suelo en forma característicamente especulativa hasta obtener la ordenación más rentable, como de hecho ha venido haciendo a lo largo de estas tres décadas.
Se puede hablar, en consecuencia, del secuestro de una pieza estratégica de la ciudad por parte de un agente financiero sin interés alguno en la realización material de las edificabilidades contempladas en la operación, sino en hacer caja con unos suelos obtenidos de manera tan ventajosa. A lo largo de los años, el BBVA únicamente se ha gastado el dinero en publicidad y en la elaboración de sucesivas propuestas técnicas, mientras que ha dedicado su empeño fundamentalmente a incrementar el valor de ese activo para revenderlo, es decir, ‘dar el pase’. Y hay que reconocer que ha tenido un notable éxito sometiendo a las administraciones para conseguir rebajar los costes de adquisición y urbanización del suelo e incrementar los aprovechamientos (edificabilidades y usos lucrativos), forzando incluso la legalidad, y, al mismo tiempo, reduciendo los riesgos, en particular en lo relativo a los posibles derechos de reversión de los propietarios originales de los terrenos en su día (años 40 y 50) expropiados por Renfe, riesgos que se ha asegurado que fueran asumidos por el Estado.
Tan oscuros e inconfesables han sido muchos de los acuerdos y negociaciones a lo largo de estas décadas, que los protagonistas tanto públicos (Renfe-Adif y Ayuntamiento de Madrid) como privados (BBVA) se han cuidado muy mucho de esconder sus vergüenzas, aunque se estuviera mercadeando con derechos comunes. Tuvo que ser una sentencia del TSJM, impulsada por las demandas de transparencia por parte de las entidades ciudadanas, la que obligó en marzo de 2019 a hacer públicos esos documentos que demuestran los reiterados tratos injustificados de favor recibidos por la concesionaria privada por parte del operador ferroviario público.
La izquierda se fracciona
Desde el punto de vista de la izquierda, el caso de Madrid Nuevo Norte ha representado una amarga experiencia que, de hecho, puede considerarse en parte una de las causas de la pérdida de la alcaldía de la ciudad tras la legislatura ‘del cambio’. El libro narra de forma sintética pero precisa el proceso de crisis en el interior del grupo municipal de Ahora Madrid -que había llevado a la alcaldía a Manuela Carmena- durante los años 2017 y 2018, crisis en la que las discrepancias en la forma de gestionar la patata caliente de la Operación Chamartín tuvieron un peso importante. Tras un primer periodo de diálogo social y de diseño de una propuesta más sostenible bajo la denominación de Madrid Puerta Norte, ante el rechazo a esta propuesta por parte de la propiedad (Renfe y BBVA), la alcaldía se doblegó alumbrando el engendro Madrid Nuevo Norte, de espaldas a la ciudadanía, en particular a los colectivos más activos hasta ese momento (Plataforma de la Zona Norte, FRAVM -Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid-, Club de Debates Urbanos, Madrid Ciudadanía y Patrimonio, Ecologistas en Acción…).
El efecto de esta experiencia no se limita a la agresión territorial que supondrá la realización de MNN, sino que alcanza a la credibilidad de una gran parte de la izquierda como defensora de criterios sostenibles e inclusivos para la transformación de la ciudad. En el capítulo del libro denominado ‘El efecto Chamartín sobre la nueva izquierda madrileña’, se concluye señalando: “La rendición del ayuntamiento del cambio ante este pelotazo puede tener un alcance no únicamente material o físico sobre el espacio y la sociedad metropolitana madrileña, sino también conceptual o intelectual: por el camino habríamos contribuido a destruir o prostituir nuestros propios principios y modelos de ciudad sostenible e inclusiva. La derrota de la izquierda sería entonces más profunda y duradera.”
Conviene aclarar que, al analizar críticamente esta operación, el libro no se pone en cuestión el marco político y legal en que se produce, en contra de la descalificación por idealistas o irrealistas que se ha hecho de las críticas desde el poder, el cuestionamiento a la operación se hace desde la realidad y la legalidad actuales, mostrando que no sólo es posible otra forma de transformar la ciudad, sino que, desde los principios y compromisos teóricamente asumidos por nuestras autoridades (véase la Agenda Urbana de Hábitat III 2015, o la Agenda Urbana Española 2019), otra forma sostenible e inclusiva es imperativa e imprescindible.
En otras palabras, si bien el modelo urbanístico actual en el Estado español, bajo las leyes del mercado capitalista, es cuestionable en sí mismo, y no facilita precisamente la creación de una ciudad sostenible e inclusiva, tanto nuestra legislación como los principios de gestión del territorio internacionalmente aceptados ofrecen un amplio margen para al menos evitar los desmanes más abusivos del capital inmobiliario, y, en particular ahora, el capital financiero que ha hecho de la ciudad uno de los sectores privilegiados de inversión, acumulación de activos y extracción de plusvalías. No es cierto, en consecuencia, que despropósitos como la operación MNN sean el resultado inevitable ni de la correlación de fuerzas (recordemos que la última y definitiva propuesta se ha pergeñado bajo un gobierno central ‘progresista’ y un ayuntamiento ‘del cambio’) ni del contexto socioeconómico y legal; nada ha impedido a las autoridades responsables de la misma, salvo su nula voluntad política, diseñar una operación Chamartín mucho más sostenible, inclusiva y reequilibradora del territorio metropolitano madrileño.
El muro judicial
Precisamente es en materia de interpretación legal en la que el proceso en torno a esta operación ha proporcionado otra amarga lección del proceso alrededor de esta operación ha sido la del frente judicial. Tras la aprobación definitiva del planeamiento de MNN por la Comunidad de Madrid, varias entidades presentaron recursos contenciosos administrativos ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en concreto Ecologistas en Acción junto a la FRAVM, por una parte, y el Club de Debates Urbanos por otra. No se puede obviamente en estas líneas describir el contenido de las demandas, que sí hace con cierto detalle el libro, pero resulta muy frustrante
La defensa de los derechos ciudadanos frente al embate ultraliberal privatizador y mercantilista de lo común, una vez agotadas las vías de la movilización y la presión social, y ante la frecuente indiferencia de los medios de comunicación dominantes, debería disponer siempre de un recurso objetivo y neutral en la administración de justicia, que podría mitigar la ley de la selva que el mercado a su libre albedrío querría imponer. Sin embargo, la justicia ni es siempre accesible, por su coste económico, ni, como se ha demostrado en este caso, es sensible a las razones sociales, ambientales e incluso legales.
La batería de argumentos presentados ante los tribunales muestra que las demandas no apelan a la sensibilidad social y medioambiental de los tribunales, sino al cumplimiento de la propia legalidad vigente, forzada y retorcida en esta operación, empezando por la Constitución, cuyo artículo 47 establece que ‘Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación’, siguiendo por la ley del suelo estatal (RDL 7/2015) en la definición de los principios de la ordenación urbana y territorial (artº 3 y 4) y los derechos ciudadanos (artº 5), y en forma similar en la legislación autonómica de suelo.
Resulta oportuno señalar que, más allá de la operación que el libro analiza, esas interpretaciones de la legalidad en favor de un urbanismo especulativo y extractivo, con el respaldo de la judicatura, se están replicando en otras actuaciones en curso en Madrid, es decir, corresponden lamentablemente a un patrón o modelo de gestión urbana que si no lo evitamos se convertirá en norma y acabará lentamente con los derechos ciudadanos y con la propia ciudad como espacio y obra común.
Contribución a la memoria y la conciencia ciudadana
Si bien la operación Madrid Nuevo Norte se ha saldado objetivamente con una derrota de la ciudadanía (y de la propia ciudad) madrileña, ‘Operación Chamartín, una losa para Madrid’ permite aprender de esta experiencia fallida reivindicando otra forma de hacer ciudad y, también, construir memoria sobre los procesos de transformación urbana y los debates sociales alrededor de los mismos.
Por todo ello, el libro interesa no únicamente a profesionales o activistas, sino a toda persona comprometida con el futuro de las ciudades.
Luis Suárez-Carreño Lueje es arquitecto, activista por el derecho a la ciudad, al patrimonio y a la memoria democrática; querellante como víctima del franquismo. Miguel Rodríguez Morales es sociólogo, miembro de diversas organizaciones ciudadanas de Chamberí. Ambos forman parte del colectivo de autores y autoras del libro Operación Chamartín: una losa para Madrid (Traficantes de sueños, 2023)
Notas:
[1] El libro narra de forma resumida este largo proceso; para quienes se interesan por un mayor detalle de la dimensión política-jurídica e institucional de la operación, pueden servirles dos tomos publicados sobre el tema por el exconcejal de Madrid Jesús Espelosín: ‘Operación Chamartín. Historia de una realidad virtual’, que abarca el periodo de 1993 a 2013 y ‘De Operación Chamartín a Madrid Nuevo Norte. Tercera década de una historia en el metaverso’, que como su título indica, cubre el periodo de 2013 a 2023. Estos libros pormenorizan la intrahistoria de corrupciones y chanchullos de la operación.
[2] La valoración económica de la operación se basa en precios de mercado de los productos inmobiliarios ofrecidos por la propia documentación de MNN, son valores de hace al menos 7 años y por lo tanto pueden considerarse inferiores a los valores reales actuales.
Fuente: https://vientosur.info/un-contrarrelato-necesario-operacion-chamartin-una-losa-para-madrid/