«La vivienda en propiedad ha funcionado como un dispositivo político»

Durante décadas, la vivienda fue uno de los grandes organizadores silenciosos del orden social en España. Comprar un piso equivalía a algo más que resolver una necesidad material. Era una promesa de estabilidad, un mecanismo de integración y también una forma de gobierno. En Generación inquilina (Capitán Swing), Javier Gil reconstruye esa historia y la conecta con el presente para mostrar cómo el mercado inmobiliario se ha convertido en uno de los principales dispositivos de desigualdad del capitalismo contemporáneo.

El libro tiene una virtud poco frecuente. Parte de una investigación sólida, pero renuncia al lenguaje cerrado de la academia para intervenir en un debate público atravesado por lugares comunes, simplificaciones y falsas salidas. Gil analiza el paso de la sociedad de propietarios a una nueva etapa marcada por el alquiler permanente, la concentración de vivienda en manos de grandes actores financieros y la aparición de una generación que vive bajo un régimen de precariedad habitacional estructural. “La vivienda en propiedad ha funcionado como un dispositivo político”, resume. Y añade otra idea que recorre toda la conversación. “La generación inquilina es un sujeto de explotación, pero se puede transformar en sujeto político y tiene las llaves del cambio”.

Hablamos con él sobre el trabajo de investigación detrás del libro, el papel de las políticas públicas en la construcción del modelo español de propiedad, la financiarización del mercado de la vivienda, la fuerza política de los fondos de inversión y las posibilidades de articular una salida democrática a una crisis que ya no afecta solo al acceso a la vivienda, sino al conjunto de las condiciones de vida.

Durante décadas en España se fomentó la propiedad como modelo dominante de acceso a la vivienda, siguiendo aquella frase del ministro franquista José Luis de Arrese. ¿Qué papel han tenido las políticas públicas en la construcción de ese modelo?

Han sido centrales. España no solo siguió ese modelo, sino que fue punta de lanza de una forma de organizar la cuestión de la vivienda que luego se impulsaría también en otros países, por ejemplo, en el Reino Unido de Thatcher. La idea era transformar a la población en propietaria para evitar el conflicto de clases, para generar un mecanismo ideológico y un dispositivo político. La vivienda en propiedad ha funcionado como un dispositivo político.

En el caso español esto fue muy claro. Era una forma de integrar a toda esa población obrera que se estaba constituyendo en las periferias de Madrid, Barcelona y otras ciudades. La lógica era muy sencilla: Si las conviertes en propietarias, las haces conservadoras. O por lo menos reduces el antagonismo, introduces una expectativa de estabilidad y una vinculación con el orden existente.

Luego eso se vio también en otros contextos. Thatcher, mientras destrozaba a los mineros, transformaba a parte de la población que vivía en vivienda pública en propietaria de su vivienda. Y ese modelo funcionó. El neoliberalismo ganó la batalla ideológica y política en buena medida así, articulando procesos de desposesión de forma relativamente pacífica. Hubo conflicto, claro, pero también una capacidad muy grande de integración.

Yo siempre pongo un ejemplo muy concreto: mi madre, votante del Partido Comunista, se compra un piso en Vallecas en 1982. Es decir, una parte del mundo obrero y de la izquierda se lanzó también a la propiedad como forma de asegurar su vida. Ese es el éxito histórico de ese modelo. El problema es que ese modelo salta por los aires en 2008. Y ahí empieza otra fase.

Ahora, sin embargo, parece que estamos ante una vuelta de tuerca. Mucha gente vuelve a querer ser propietaria, pero igual con perspectivas distintas. ¿Cómo entiendes este retorno del sueño de la propiedad?

Como un síntoma de que no hay alternativa socialmente articulada. La gente sabe que no puede vivir de alquiler en condiciones dignas, porque vivir de alquiler es ser cautivo de un rentismo que impide tener una vida estable o acceder a un bienestar mínimo. Entonces hay que huir del alquiler y solo queda la propiedad. Pero eso no significa que la propiedad sea la solución. Lo que significa es que no hemos construido otras salidas.

La propiedad es una salida que ya se probó y fracasó. Genera desigualdad, genera especulación y vuelve a poner en marcha dinámicas parecidas a las de los años 2000. Y además hoy hay un elemento añadido, que es que la extrema derecha está disputando precisamente ese horizonte. Lo que quiere la extrema derecha es una población española que se sienta clase media, que acceda a la propiedad, mientras se excluye a una población pobre o migrante que quedará condenada al alquiler, a la precariedad y a una ciudadanía degradada.

Por eso, desde posiciones transformadoras, lo que necesitamos no es volver al viejo sueño, sino impulsar nuevos paradigmas de vivienda. Formas de propiedad y de acceso que tengan que ver con lo público, con la cesión de uso, con lo colectivo. Que ya no sea la propiedad individual lo que garantiza el bienestar, sino instituciones de bienestar sostenidas desde otras formas de organización.

Cuando hablas de un nuevo paradigma, ¿de qué estás hablando exactamente?

De romper con una concepción de la propiedad que viene de muy lejos y que la entiende como un poder casi absoluto. Hay toda una tradición jurídica y política que identifica propiedad con capacidad de uso y abuso, es decir, con la posibilidad de hacer prácticamente lo que quieras con un bien. Pero eso está en cuestión. De hecho, ya lo está socialmente.

Lo interesante es que una parte importante de la población empieza a decir basta. Empieza a asumir que este sistema de propiedad no vale, que no sirve para sostener una vida digna. Hemos visto encuestas donde una mayoría importante está a favor de poner límites al número de viviendas que puede tener una persona. En Berlín, por ejemplo, hubo un referéndum en el que el 56% votó a favor de expropiar viviendas a los grandes caseros de la ciudad.

Eso muestra que no se trata solo de qué dice la ley ahora mismo, sino de la potencialidad política de transformarla. Porque además en España y en Europa la propiedad privada no es un derecho absoluto. Tiene límites, tiene función social. El problema no es jurídico en sentido estricto. El problema es político. Hay herramientas para intervenir en el mercado y transformar la relación con la propiedad, lo que ocurre es que hay muchísimo dinero en juego y una oposición fortísima por parte de quienes concentran la propiedad, el capital y el poder.

En el debate público se habla mucho de fondos buitres o fondos de inversión, pero a menudo sin explicar bien quiénes son ni cómo operan. ¿Qué tipo de actores estamos describiendo cuando hablamos de ellos?

Estamos hablando de los instrumentos que han encontrado las grandes oligarquías internacionales para agrupar su dinero, organizarlo y defenderlo de manera colectiva. Son una especie de sindicato de los más ricos. Un fondo de inversión lanza productos para invertir en el sector inmobiliario en Europa, por ejemplo, y ahí ponen dinero gobiernos, fondos de pensiones, aseguradoras, grandes fortunas, instituciones financieras. Todo ese capital se canaliza hacia operaciones especulativas sobre vivienda en España, Portugal o donde toque.

Por eso digo que son actores que controlan el mundo en un sentido muy concreto. No porque decidan absolutamente todo, sino porque tienen capacidad real para definir políticas, para decidir dónde se invierte el dinero, para rescatar o ahogar países, para condicionar mercados enteros. Ahora mismo son el verdadero poder.

Y además hay un proceso de transferencia de propiedad muy claro. Mucha vivienda no solo ha pasado de manos públicas o bancarias a fondos de inversión, sino también de viejas burguesías locales a oligarquías financieras internacionales. El ejemplo típico es el de familias que tenían varios edificios enteros en el centro de Madrid o Barcelona, heredados, perfectamente rentabilizados, y a las que llega un fondo y les ofrece una cantidad enorme de dinero. De pronto esa propiedad cambia de escala y de lógica. Ya no está en manos de un rentista local, sino integrada en grandes circuitos globales de acumulación.

¿Entonces, hasta qué punto consideras que la política de vivienda en Europa y en España la están marcando los fondos de inversión?

Hasta un punto muy alto. Basta ver la relación entre política monetaria, regulación financiera y mercado inmobiliario. Los fondos de pensiones, por ejemplo, dejan de obtener rentabilidad en otros espacios cuando los tipos bajan y se desplazan al mercado inmobiliario a través de grandes gestores como Blackstone o Cerberus. Eso no ocurre en el vacío. Ocurre porque hay una determinada arquitectura política y monetaria que lo favorece.

Y luego está la dimensión del poder político directo. El fundador de Blackstone, por poner un caso, ha sido uno de los grandes donantes de Donald Trump y uno de sus principales asesores. Ese músculo económico se traduce también en capacidad de influir en leyes, en gobiernos, en orientaciones estratégicas. Por eso digo que la política de vivienda no la están decidiendo solo los parlamentos o los ministerios, sino un entramado mucho más amplio en el que los grandes fondos tienen una centralidad enorme.

Ante ese poder transnacional, ¿qué margen real existe a escala estatal?

Se pueden hacer muchas cosas. Otra cosa es que haya voluntad política de hacerlas. Gran parte del nuevo paradigma de vivienda se puede impulsar a nivel estatal. Técnicamente, muchas medidas son perfectamente viables. El problema es que no se atreven.

Un ejemplo muy claro: todo el dinero barato que llegó desde Europa, los fondos Next Generation y otros créditos blandos, se podría haber utilizado para comprar vivienda. No para construir sin más, sino para intervenir en operaciones especulativas entre fondos. Blackstone está vendiendo parte de las viviendas que compró a través de la antigua cartera de la banca en Madrid. Esas viviendas podrían comprarse ejerciendo derecho preferente de compra, por el mismo precio, y sacarse al alquiler por debajo del precio de mercado. Con esos alquileres se podría pagar la hipoteca y aun así mantener precios más bajos. 

Por tanto, sí, hay restricción europea, hay poder económico transnacional, hay lobby y presión supranacional. Todo eso es cierto. Pero también hay margen estatal. Lo que falta es una decisión política de entrar en conflicto con ese modelo.

En ese punto aparece la “generación inquilina” como sujeto posible de cambio o emancipación. ¿Cómo ves esa batalla política e ideológica?

Yo ahí sí soy optimista en un sentido concreto. La generación inquilina es un sujeto de explotación, pero se puede transformar en sujeto político y tiene las llaves del cambio. Ahora bien, eso no ocurre solo: tiene que organizarse. Tiene que dejar de verse como un conjunto de individuos aislados y empezar a percibirse como parte de un mismo grupo social.

Ahí la referencia histórica es clara. Si vivimos en un capitalismo rentista, hay que hacer con él algo parecido a lo que el movimiento obrero hizo con el capitalismo industrial. Mediante lucha sindical, desobediencia civil y creación de nuevas instituciones colectivas. Eso es lo que permite generar cultura común, comunidad, fuerza social.

La clave es que inquilinos muy diferentes entre sí empiecen a vivir una experiencia común y a organizarse a partir de intereses compartidos. Que eso se exprese de forma antagónica frente a otro grupo que tiene intereses opuestos y que también se está organizando. Ahí empieza un proceso de formación de clase.

Y además esa generación inquilina tiene que disputar a la población propietaria, no entregársela a la derecha. Porque propietarios e inquilinos forman parte de la misma clase trabajadora en momentos históricos distintos. La derecha va a intentar separarlos, como hace con las campañas sobre ocupación o inseguridad. Pero la cuestión es articular una alianza más amplia, porque también quienes tienen vivienda en propiedad están amenazados por este capitalismo rentista que invade cada vez más ámbitos de la reproducción social.

La herencia sigue siendo un tabú político fuerte. ¿Es imprescindible repensar la herencia para abordar de verdad la crisis de la vivienda?

Sí, pero incluso iría más allá. Hay que intervenir antes de la herencia. Hay que replantear el sistema de propiedad y de concentración del patrimonio en nuestra sociedad. La herencia es uno de los momentos en los que eso se reproduce, pero el problema ya está antes. Lo que muestran los datos es que entre 2008 y 2024 se dispara la concentración de propiedad, es decir: no es solo que la generación inquilina no pueda comprar viviendas, es que otros las están comprando para especular con ellas y quedarse con la mitad del sueldo de quienes viven de alquiler.

Por eso ni siquiera lo planteo solo en términos morales. Es que la sociedad se está rompiendo. Este sistema genera malestar, desigualdad y una fractura cada vez más profunda. Cuanto más tarde se intervenga, peor será.

Y ya la última: ¿si pudieras aplicar una o dos políticas mañana mismo, ¿qué crees que debería hacerse?

De entrada, intervenir todas las compras especulativas de fondos de inversión con derecho de tanteo y retracto y lanzar un gran fondo público para comprar vivienda. En el libro calculo que con una operación así se podrían comprar hasta tres millones de viviendas. El mensaje sería clarísimo: aquí ya no se especula más. 

Y esas viviendas podrían ir a alquiler digno, por debajo del precio de mercado, porque el problema para muchísima gente no es pagar mensualmente una vivienda, sino la barrera de entrada inicial. Ahí es donde el Estado tendría que actuar.

Fuente: https://www.lamarea.com/2026/03/12/javier-gil-generacion-inquilina/